專家提醒：調(diào)控不能南轅北轍
1月中旬開始，地方兩會相繼拉開帷幕。處在調(diào)控十字路口的房地產(chǎn)業(yè)成為各地人大代表、政協(xié)委員們議案提案的焦點，政府工作報告及主管部門擬定的政策紛紛劍指樓市泡沫。其中，北京明確表示“將遏制房價過快上漲勢頭”，上海啟動經(jīng)濟租賃房政策研究，海南決心防止泡沫再一次輪回，天津、重慶、南京等城市則提出大幅增加保障房建設(shè)。
“經(jīng)歷2009年房價暴漲，各地政府應(yīng)平衡房地產(chǎn)在拉動經(jīng)濟和保障民生兩方面的作用。在今年的地方兩會上，房地產(chǎn)調(diào)控政策將成為利益各方博弈的焦點。”21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇表示。各地的房地產(chǎn)市場狀況不同，地方政策將有所側(cè)重，但專家提醒，在當前樓價上漲過快的背景下，個別地方出臺的調(diào)控和改革措施客觀上反而助漲房價，造成主觀愿望與實際效果南轅北轍的局面。
關(guān)心保障房
“一線城市房價高漲，主要緣于商品房結(jié)構(gòu)性失衡。城區(qū)新增的土地都往豪宅方向發(fā)展，以迎合高端購買力人群，這也帶動了周邊普通住宅房價飆升。”北京市一政協(xié)委員指出。他建議，政府應(yīng)對供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出適當調(diào)控，加大中小戶型、中低價位商品房供應(yīng)，尤其是加快保障性住房建設(shè)。
北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2009年第四季度，北京四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房銷售均價為25907元/平方米，比第三季度上漲2334元/平方米，創(chuàng)歷史新高。去年12月，北京市新建住宅銷售價格指數(shù)同比上漲13.2%。
為遏制房價過快上漲，北京市市長郭金龍表示，2010年，北京將加快中小戶型的廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房、公共租賃房建設(shè)，確保占全市住宅供地面積的50%以上，占全市住宅新開工建設(shè)套數(shù)的50%以上。同時，確保完成新開工建設(shè)和收購13.4萬套、竣工交用4.6萬套。另外，北京市今年將完成1000億元土地一級開發(fā)投資。堅持節(jié)約集約用地和“多儲快供”，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推動二級開發(fā)投資穩(wěn)定增長。
“加大供應(yīng)對房價上漲一定有抑制作用。”北京市副市長陳剛指出，北京土地極其稀缺。所謂加大供應(yīng)，是近兩年提前供應(yīng)住宅。“政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，過去更多的是采取行政手段，現(xiàn)在是采取引導(dǎo)市場這樣更有效的手段。今年，政府將加大保障房建設(shè)力度，如果市場上有一半是中低價房產(chǎn)，高價房產(chǎn)肯定會大受影響。”
無獨有偶，天津、重慶也啟動大規(guī)模保障房建設(shè)，擴大住房保障政策的覆蓋面。2010年，天津市委、市政府將改善中低收入群眾住房條件列為今年20項民心工程的首要任務(wù)，確定了全年開工建設(shè)保障性住房650萬平方米、8.5萬套，向7.5萬戶低收入家庭發(fā)放租房補貼，完成危陋房屋拆遷200萬平方米、4.4萬戶的任務(wù)目標。今年下半年，以新家園經(jīng)濟適用住房房源為啟動試點，將經(jīng)濟適用住房購買對象首次放寬至非拆遷中低收入住房困難家庭。
重慶市市長黃奇帆也指出，今年，重慶市擬新增投入75億元，建成220萬平方米廉租房，開工建設(shè)公共租賃房500萬平方米、竣工200萬平方米，新建3萬戶巴渝新居，改造3萬戶農(nóng)村危舊房。
情系“夾心層”
“目前，北京、上海等城市的房價，已經(jīng)將大批中等收入階層排斥在外，這一‘夾心’群體無法被保障房體系所覆蓋，也無力購買商品房。”上海市政協(xié)委員屠海鳴建議，政府應(yīng)針對數(shù)量龐大的夾心層人群出臺相應(yīng)的商品房產(chǎn)品，滿足其需求。
業(yè)內(nèi)人士指出，中等收入階層是城市消費群的主力之一，這一群體在高房價面前正日益收縮消費，不利于拉動內(nèi)需。而一線城市的高房價也限制這一群體的住房購買力，這對樓市成交放量和開工升溫也會產(chǎn)生負面影響。因此，在今年的地方兩會上，多數(shù)省市均將“夾心層”的購房問題放在了較為重要的位置。
1月25日，上海市政協(xié)十一屆三次會議開幕。此前，上海市政協(xié)共收到大會提案480件。其中，關(guān)于“中等收入”人群的住房問題，被市政協(xié)列為今年重點調(diào)研課題之一。
不少政協(xié)委員聯(lián)名提案，建議當?shù)卣M快出臺面向中等收入家庭的限價房措施，房價略高于經(jīng)濟適用房，首先針對住戶困難的中等收入家庭。這類房產(chǎn)的銷售對象主要是買不起市場商品房的中低收入市民。
提案認為，上海可以借鑒其他地區(qū)的經(jīng)驗推出限價房，由國土部門和住房保障部門劃出專門地塊，以定地價、定建房標準、定稅費率、定5%-10%的利潤率、競房價、競建設(shè)方案，專門向房地產(chǎn)企業(yè)招標供地限價房。針對地價不斷瘋漲的現(xiàn)象，提案還建議，政府可在招拍掛供地時，明確在建普通商品房需配建若干面積的限價房，或者收購一部分普通商品房專門作為限價房用途。與此同時，限價房的供應(yīng)對象應(yīng)作嚴格界定，試點初期主要為城市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農(nóng)民家庭和需引進的海外或外地特殊人才等。
在南京的兩會上，相關(guān)部門也明確表示，該市將投入300億元開工建設(shè)6個“城市住宅大型區(qū)”。目前，5個項目的規(guī)劃已經(jīng)完成，另一個也正在抓緊制定，規(guī)劃建筑面積從幾十萬平方米到二三百萬平方米不等。“城市住宅大型區(qū)”以經(jīng)濟適用房為主，但同時配建中低價商品房、人才公寓等，主要面向中等及偏下收入人群。與過去保障性住房有很大不同的是，“城市住宅大型區(qū)”強調(diào)交通、就業(yè)、居住、服務(wù)的統(tǒng)籌和諧，改善居民的生活質(zhì)量。
調(diào)控不能南轅北轍
對于商品房市場，多數(shù)地方兩會均提出綜合措施遏制樓市投機和炒作。郭金龍便指出，今年北京將大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，查處捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法違規(guī)行為。
不過有專家指出，在地方兩會上，主管部門紛紛貫徹中央地產(chǎn)新政，并擬定適合當?shù)氐姆康禺a(chǎn)調(diào)控措施，但也應(yīng)警惕一些地方的不當調(diào)控——選擇不適當?shù)臅r機推行改革助漲房價，或者借調(diào)控和改革的名義變相托市。
以廣西南寧為例，該市正擬議取消商品房預(yù)售制度，在當前樓市供應(yīng)偏緊的情況下，這可能造成短期內(nèi)商品房供給大幅下滑甚至“斷檔”，催生樓市炒作。
而1月以來，受“國際旅游島”概念和土地“短期斷供”影響，海南樓市被“爆炒”，成交量井噴，海口、三亞等城市房價一天一漲。雖然海南有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，海南樓市不會重蹈“泡沫”覆轍，但其部分刺激性政策，比如暫停土地供應(yīng)造成恐慌性購房，致房價飆升等，也受到業(yè)內(nèi)的爭議。
對此，海南省省長羅保銘在1月25日的海南省四屆人大第三次會議上作政府工作報告時提出，2010年，海南將進一步強化和完善房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，科學(xué)有序供地，優(yōu)化開發(fā)結(jié)構(gòu)，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場，抑制房地產(chǎn)市場投機。
海南省政協(xié)委員董德標也建議，通過提高城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、開征房地產(chǎn)價格調(diào)節(jié)基金等方式，抑制海南樓市價格飆漲。他認為，除了傳統(tǒng)的市場規(guī)劃、土地供應(yīng)、信貸控制、土地出讓金管理、打擊捂盤惜售等調(diào)控舉措外，還可在報建環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)等采取措施。一方面提高城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，特別是大幅提高中高檔住房開發(fā)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收標準，用于完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。另一方面開征房地產(chǎn)價格調(diào)節(jié)基金。在交易環(huán)節(jié)，抑制開發(fā)商暴利。
來源：中國證券報（記者 林喆） 編輯：寧波
