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“新國十條”中“最嚴(yán)格差別化信貸政策”已經(jīng)出臺一個多月,關(guān)于“第二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)4日終于塵埃落定。觀察人士認(rèn)為,二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的出臺,是對市場上“樓市調(diào)控告一段落”的直接回應(yīng),某種程度傳達(dá)樓市嚴(yán)厲調(diào)控仍將繼續(xù)深入的信號。

上周五,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。通知明確了對于二套房的認(rèn)定不僅要以家庭為單位,同時執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的嚴(yán)厲政策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,三部門認(rèn)定二套房的標(biāo)準(zhǔn),從一定意義上來說再次抑制了投機(jī)性需求,但是,同時也抑制了一些住房的剛性需求,加之一些原本有購房意向的人也陷入觀望,房價的下跌已經(jīng)在所難免。

1.新標(biāo)準(zhǔn)很有可能造成誤傷

家在北京東直門的劉女士即將結(jié)婚,本來準(zhǔn)備結(jié)婚后跟老公一起買一套大一點(diǎn)的房子作為婚房,但是,“二套房認(rèn)定”政策出臺后,她的這個計(jì)劃被暫時擱置,因?yàn)樗屠瞎F(xiàn)在都有住房,按照新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),如果再買房則屬于第三套住房。

劉女士告訴記者,她覺得她的買房需求應(yīng)該屬于正常需求,不應(yīng)該在打壓范圍之內(nèi)。“如果這樣也被打壓,可能有點(diǎn)過于嚴(yán)厲了。”

根據(jù)通知規(guī)定,那些曾經(jīng)購買過住房,后來又將此住房出售的購房者也會被銀行劃入購買二套(及以上)房的范圍內(nèi)。

對于已經(jīng)用全款購買過房產(chǎn),還想利用貸款投資另一套住房的業(yè)主,以后無法享受首套房的信貸待遇,必須執(zhí)行首付50%、利率1.1倍的嚴(yán)格政策。這一舉措無疑將使得市場的房源供應(yīng)大大增加,也抑制了一戶家庭有多套空置住房的現(xiàn)象。

記者了解到,隨著新政策的正式出臺和在全國范圍內(nèi)的逐步執(zhí)行,對于有改善性需求的住房擁有者而言,只有出售唯一住房,才可以享受首套房的優(yōu)惠利率。

新標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)厲很有可能造成誤傷。我愛我家副總裁胡景暉表示,當(dāng)前調(diào)控重點(diǎn)仍在抑制需求上,既抑制了炒房客,也抑制了部分合理需求。若政策撤出,房價可能會報(bào)復(fù)性反彈。因此,下一階段調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)放在增加供給上,特別是增加保障性住房的供給和新房的供給。

2.房價虛火繼續(xù)被“降溫”

二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)對樓市的影響究竟有多大。一位開發(fā)商對記者表示,目前購房者存在觀望情緒,其中重要原因是信貸政策不明確,不知道自己屬于哪種貸款類型,因此不敢出手買房。政策細(xì)化了二套房的標(biāo)準(zhǔn),在一定層面上打消了部分購房者的顧慮。

但是,還有一部分具有剛性需求、符合條件的購房者可能在政策明確后開始出手買房,在一定程度上激活成交量。

北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為,以房為限的原則,很大程度上使房產(chǎn)回歸了居住的本質(zhì),這將徹底扭轉(zhuǎn)目前已經(jīng)開始形成的普通工薪階層對房子的投機(jī)心理,短期內(nèi)將使得房產(chǎn)市場投機(jī)潮銳減。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,嚴(yán)格的二套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)讓樓市在短期內(nèi)將會出現(xiàn)加速成交和暫停交易兩種截然不同的走勢。

京城專業(yè)個貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊認(rèn)為,住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),并不會對北京房屋成交量產(chǎn)生太大影響,因?yàn)槟壳般y行已經(jīng)在按照這個標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作。標(biāo)準(zhǔn)的出臺,明確了商業(yè)銀行在放貸過程中“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn),有章可循。同時全面避免可能出現(xiàn)的漏洞,打擊投機(jī)人群。

我愛我家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,第二套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格化,讓新政細(xì)則遲到帶來的寬松氛圍再度緊張起來。“5月份成交5000多套二手房,比4月份下降了一半左右,幾乎回到2006年的水平,但這個行情還未見底。”

3.新標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化樓市嚴(yán)調(diào)信號

雖然很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為新政的作用很大,但是,他們也承認(rèn)“二套房認(rèn)定”仍有很多困難。

目前住房聯(lián)網(wǎng)制度還不完善,曾經(jīng)使用貸款購買的房產(chǎn)可以從銀行征信系統(tǒng)查詢,但是難以確定家庭名下的未貸款房產(chǎn)。二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確定之后的作用究竟有多大,還要看相關(guān)監(jiān)督與核實(shí)手段是否能進(jìn)一步完善。

“本次標(biāo)準(zhǔn)仍有其不合理性,如對于人均居住面積低于現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)的家庭而言,這部分家庭是最需要房子的,他們應(yīng)該是需要在首付和利息上給予優(yōu)惠的群體,但本政策的執(zhí)行無疑將提高其置業(yè)門檻。”資深人士屈國輝評論說。

屈國輝認(rèn)為,本次“政策補(bǔ)充”表面上是對前期政策的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定,但是實(shí)質(zhì)上是在傳遞一種信息,希望將前期調(diào)控政策的影響重新強(qiáng)化傳播。

他進(jìn)一步指出,“如果調(diào)控在近期仍無實(shí)際效果顯現(xiàn),將不排除中央出臺更加嚴(yán)厲的政策的可能。”

來源：南方日報(bào) 編輯：馬原