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公租房建設面臨難題

記者了解到，北京市公共租賃房最大套型面積將控制在60平方米以下，基本可以達到“拎包入住”的標準。公租房規劃將采取“大分散、小集中”的方式，選址在交通便利、市政配套齊全或產業功能聚集區域。而為了提高土地使用效率，兼顧規模和經濟效益，公租房可適當提高容積率和建筑密度。

然而，在有著近510萬外來常住人口的北京市，“夾心層”人群數以百萬計。根據有關規定，公租房是面向“本市中低收入住房困難家庭等群體”。北京市有關官員在公開場合多次解釋，所謂“本市”就是指戶籍人口。這顯然與市場的需求相去甚遠。

牛鳳瑞表示，萬余套面向本地戶籍人口的公租房，遠遠不能滿足外來低收入群體的居住訴求。廣州、上海等一線城市也同樣面臨著如此尷尬的難題。在昂貴的土地成本和有限的財政投入約束下，中央和各地政府擴大住房保障之路，走得相當曲折。

倪鵬飛認為，不盤活存量住房資源，僅僅通過政府行政手段所能增加的供給極為有限，對于滿足“夾心層”住房需求只是杯水車薪。他分析說，住房保障應該是面向社會中收入最低群體的救濟手段，當前保障房擴大覆蓋面的做法，進一步固化了市場與計劃雙軌運行格局。事實上，根本出路在土地制度的改革，而非單純的保障房擴面。

中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一認為，無論是哪種保障房，都會受制于土地財政，一塊地如果不蓋保障房，就可以做其他收益更高的項目。可以說，地方政府投資公租房缺乏動力。

在地價飆升房價暴漲的北京，公租房的租金需控制在市場租賃價格以下，投資回收期比商品房等項目偏長許多。陽光100集團常務副總裁范小沖表示，從房地產商的角度出發，此種項目資金占用量過大，一般不愿意參與。

鼓勵多方參與

理想很豐滿，現實很骨感，北京市也只能讓各區縣根據自己的財政情況“量力而行”。據介紹，目前確定的公租房供應指標，責任落實到區縣一級。上一年度有多少人申請，該年度則建設多少公租房。

北京市建委相關負責人介紹說，北京確定的公租房建設方式有三種：在政府組織建設和收購之外，國有企業、產業園區和社會單位可利用自有土地建公租房，解決本單位職工和引進人才住房需求；對于外來人口較為聚集的產業園區、城鄉接合部等區域，鼓勵集體經濟組織利用集體建設用地，按照規劃建設公租房，提供給外來務工人員居住。

該負責人還告訴記者，為了讓低收入的外來人口居有定所，北京市還試圖將村建公租房統一納入管理系統，控制村建公租房的租金，讓普通農民工也能住得起。同時，北京市下一步將有細則出臺，即針對不同的項目進行測算，確定房租的優惠幅度，并以“誰持有誰管理”的方式進行配租。

在價格方面，牛鳳瑞認為，公租房和市場房的差價，肯定需要政府補貼，補貼的形式可以多元化。政府大力推進公租房建設，也可以有效引導居民住房消費理念的變化，建立梯級消費理念。

北京市建委有關負責人也表示，按照目前測算情況，公租房租金一般比市場租金便宜20%以上，這主要得益于政府為公共租賃房提供的一系列優惠政策。在土地供應方面，北京市公租房土地供應由過去的出讓方式、一次性繳納70年土地出讓金，轉變為租賃方式、按年繳納土地租金，降低了土地成本；在稅費、融資方面，公租房將申請比照廉租房享受稅收優惠，申請免征房產稅和營業稅等；通過政策性貸款，引入信托資金等多種方式，多渠道籌集資金，廣泛吸引社會資金支持公共租賃房建設。

他同時指出，市區政府公租房管理機構，既是建設、收購、持有主體，也是運行管理主體。在政策支持下，通過公租房配租及租后動態管理，使公租房在發揮過渡安置房保障功能的同時，在還貸、維修、日常運行服務具有可持續發展的能力。

來源：中國財經報  編輯：段若蘭