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11月長(zhǎng)沙新建商品房備案均價(jià)為4880元/㎡，環(huán)比上漲1.14%;新增銷售備案環(huán)比增長(zhǎng)25.59%。

據(jù)瀟湘晨報(bào)12月6日?qǐng)?bào)道,[作者:文潔]我們低估了現(xiàn)金的力量。經(jīng)濟(jì)評(píng)論員葉檀的判斷，似乎是當(dāng)下長(zhǎng)沙樓市的真實(shí)寫照。

盡管政策調(diào)控以前所未有的嚴(yán)厲姿態(tài)兩次“來(lái)襲”，但在通脹預(yù)期與現(xiàn)金泛濫的作用力下，政策效用的期限被不斷縮短。

來(lái)自長(zhǎng)沙的數(shù)據(jù)顯示，1-11月，長(zhǎng)沙市新建商品房累計(jì)銷售備案1878.88萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)21.79%。而929政策之后的11月單月新增銷售備案180.88萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)25.59%。

更微妙的一個(gè)細(xì)節(jié)是，11月新批預(yù)售量的大幅萎縮——來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)五區(qū)商品房新批預(yù)售量減少43.35%。“因?yàn)檎咔熬暗牟幻骼剩_發(fā)商新開工沖動(dòng)恐受一定影響，年底更多的將以消化存量為主。”龍灣國(guó)際社區(qū)營(yíng)銷總監(jiān)戴鵬宇說(shuō)。

成交活躍，新增住宅環(huán)比增25.06%

市場(chǎng)依然活躍，尤其是長(zhǎng)沙這種沒(méi)有經(jīng)歷限購(gòu)令的城市。

長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-11月，長(zhǎng)沙市新建商品房累計(jì)銷售備案1878.88萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)21.79%，其中，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)銷售備案1286.90萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)15.42%。

政策的效應(yīng)期正在縮短，這從11月單月數(shù)據(jù)明顯感受得到。就在這個(gè)月，長(zhǎng)沙新建商品房新增銷售備案180.88萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)25.59%。而其中住宅新增銷售備案134.43萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)25.06%。“備案數(shù)據(jù)相對(duì)于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一定滯后期，這意味著11月的備案大漲仍然源自10月長(zhǎng)沙市場(chǎng)活躍的成交量。”長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心一位分析師說(shuō)。

從市場(chǎng)面的消息反饋來(lái)看，中小戶型成為11月的重頭戲，11月份長(zhǎng)沙市30余個(gè)項(xiàng)目入市推盤，其中十多個(gè)項(xiàng)目推出了60平米以下小戶型，迎來(lái)了年末新一輪小戶型集中放量——而這，從某種意義上側(cè)面印證關(guān)于通貨膨脹帶來(lái)的資產(chǎn)保值購(gòu)買需求。“小戶型的購(gòu)買群體中，投資需求還是占據(jù)一定比重。”星城書院營(yíng)銷負(fù)責(zé)人曹政說(shuō)。

很明顯，10月與11月的通脹上升預(yù)期助推了房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度。11月公布的10月CPI達(dá)到4.4%，預(yù)期11月的CPI將繼續(xù)攀升，這無(wú)疑給憂慮通貨膨脹的購(gòu)房者們加了最后一把火。

葉檀說(shuō)，我國(guó)的現(xiàn)金滲透率過(guò)低，而現(xiàn)金支付比率過(guò)高，有關(guān)方面雖然可以監(jiān)控資金的走向卻無(wú)法監(jiān)控資金的投向。“我們必須承認(rèn)，收緊銀行信貸無(wú)法動(dòng)搖財(cái)富階層的投資能力。”

供應(yīng)萎縮，新增預(yù)售商品房環(huán)比降43.35%

現(xiàn)在，11月的成交活躍已成現(xiàn)實(shí)，接下來(lái)的問(wèn)題是，這種膨脹的成交量能夠給傳統(tǒng)中的“年底購(gòu)房好機(jī)會(huì)”帶來(lái)價(jià)格上的怦然心動(dòng)么?答案或許比想象中更復(fù)雜。

數(shù)據(jù)顯示，包括經(jīng)濟(jì)適用房等非市場(chǎng)化房源在內(nèi)，1-11月，內(nèi)五區(qū)新建商品房備案均價(jià)為4708元/㎡，同比上漲16.59%，其中住宅4414元/㎡，同比上漲15.52%。

但11月房?jī)r(jià)漲幅仍然相對(duì)平穩(wěn)。數(shù)字說(shuō)，11月長(zhǎng)沙新建商品房備案均價(jià)為4880元/㎡，環(huán)比上漲1.14%;其中，住宅均價(jià)為4609元/㎡，環(huán)比上漲0.20%(含經(jīng)濟(jì)適用房等非市場(chǎng)化房源)。

新批預(yù)售量的龐大，是這個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的價(jià)格區(qū)間的最好理由。數(shù)據(jù)顯示，1-11月全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1887.93萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)52.94%，其中，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1326.39萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)59.24%。

但過(guò)快的存量消化率和開發(fā)商政策鉗制的加劇，可能帶來(lái)供應(yīng)量的變化。一個(gè)微妙的數(shù)據(jù)是，長(zhǎng)沙11月新增批準(zhǔn)預(yù)售155.98萬(wàn)㎡，環(huán)比減少39.88%;本月新增批準(zhǔn)預(yù)售102.76萬(wàn)㎡，環(huán)比減少43.35%。

[記者觀察]

未來(lái)市場(chǎng)更具博弈性

“事實(shí)上，對(duì)于后市政策的憂慮，有可能帶來(lái)開發(fā)商減慢動(dòng)工速度。” 湖南保利集團(tuán)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理安強(qiáng)說(shuō)。事實(shí)上，在對(duì)需求面控制信貸并在區(qū)域市場(chǎng)限購(gòu)的同時(shí)，針對(duì)開發(fā)商的門檻正在悄然提高。

銀行存款準(zhǔn)備金的連續(xù)上調(diào)，對(duì)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)的逐步推廣，以及土地政策面的門檻提高，有可能降低開發(fā)商新開工的沖動(dòng)。“我們旁邊的一個(gè)項(xiàng)目，本來(lái)要開三期，但是現(xiàn)在拆遷也放緩了。”東城一位樓盤營(yíng)銷總監(jiān)稱。

但這并不意味著年底長(zhǎng)沙市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)趨于緊張。事實(shí)上，盡管11月新批預(yù)售量大幅萎縮，但12月的長(zhǎng)沙市場(chǎng)開盤數(shù)量仍將驚人。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市將近50家新盤和新房源選擇在12月份集中爆發(fā)，“可能每個(gè)樓盤推出來(lái)的房源不會(huì)太大，但是樓盤總量會(huì)比較多，其實(shí)對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)相對(duì)較大的選擇面。”戴鵬宇說(shuō)。

存在變數(shù)的或許還是在政策。就在12月4日，中央政府表示，要加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。由此引發(fā)關(guān)于房?jī)r(jià)漲跌的爭(zhēng)議——這或許將意味著未來(lái)市場(chǎng)更具博弈性。

來(lái)源：新華網(wǎng) 編輯：馮媛