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新華社圖

中國社科院8日發布《住房綠皮書：中國住房發展報告（2010-2011）》。報告顯示，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%，絕大多數城市住房支付能力下降；住房價格平均泡沫程度較高，部分城市泡沫程度過高。

武漢位列第二梯隊

綠皮書指出，泡沫指數最高的前七個城市分別是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南寧(0.668)、青島(0.558)、天津(0.542)、蘭州(0.534)、石家莊(0.520)。這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50%以上。

武漢緊跟北京（49.6%）、深圳（48.5%），以48.1%排行第十列入第二梯隊。此外，泡沫成分占實際價格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、濟南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長沙。

綠皮書指出，泡沫指數的取值在0—1之間，泡沫指數越大，說明房價中的泡沫成分越大。需要注意的是，由于部分城市數據特別是房價數據不完全準確，房價泡沫指數仍有被夸大或縮小的可能。此外，在大多數條件下，不能僅依據房價泡沫大小，去進一步推斷房價的走向。

明年房價將穩中有降

綠皮書預測，2011年預計住房市場繼續調整，穩中有降。

第1季度在多重緊縮因素的綜合作用下，開發企業可能會降價，銷售面積可能因房價下降而上升；2011年第2季度，調控措施可能會變相放松，價格將相對平穩；2011年第3季度，市場供求矛盾可能重新出現，房價有一定上漲壓力；2011年第4季度，調控可能趨緊，房價與銷售量相對穩定。

公租房成保障“新主力”

綠皮書指出，住房城鄉建設部確定的2010年保障性安居工程建設目標是：建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套，改造農村危房120萬戶，總量比上年增加三分之一。

“公租房將成住房保障‘新主力’。”中國社科院財貿所姜雪梅博士說。

綠皮書指出，近期出臺的一些政策和措施加大了對保障房建設的支持力度和監管力度，分別在公積金閑置資金支持保障房建設、保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地比例、公租房建設和運營中的多稅收政策優惠、保障房建設監督問責等方面進行了規范。

房地產暴利平均達到55.72%

綠皮書分析認為，國內眾多企業集中投資房地產行業的原因，一是相對較高的行業毛利率。2009年，我國房地產行業的平均毛利潤率為55.72%。即便遭受金融危機的沖擊，2009年房地產行業仍大受其益。二是預售制降低資金門檻，方便風險轉嫁。三是民間投資渠道窄，經營環境差。

綠皮書提醒，當前中國應警惕經濟房地產化的風險。首先，經濟房地產化將導致社會資源短期向單一行業集中。從短期看，上市公司的財務報表看似好看，但從長遠看會削弱上市公司的競爭力，其危害顯而易見。

其次，將阻礙產業升級，加大產業結構調整的難度。房地產行業涉及60多個行業，尤其對鋼材、水泥等需求巨大，房地產業的發展將刺激這些產能過剩的行業產能擴大，不利于轉變經濟發展方式。

最后，經濟房地產化將助長投機心理，吞噬企業家精神，掏空未來30年中國經濟增長的基礎。

數據

802家上市公司涉足房地產

綠皮書指出，近年來，房地產市場呈現出爆發式增長的勢頭，A股上市公司中，涉及房地產業務的公司數量直線上升。僅2009年就有近30家房地產公司通過定向增發資產置換方式借殼上市。房地產業務已成為A股市場分布最廣泛的行業，不僅房地產類上市公司為數眾多，而且涉足房地產領域的非地產公司也為數眾多。

據統計，按照深、滬兩市分類的20個行業中，除去房地產、金融保險以外的全部18個行業都有行業內公司涉及房地產業務。

通過股權投資和關聯企業直接涉足房地產業務的上市公司(含房地產業上市公司)802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。收入中有房地產貢獻的前三位是：綜合類公司19家中15家涉足房地產業務，占78.95%；35家建筑與工程業的公司中，24家通過銷售房地產取得收入，占總數的68.57%；批發和零售行業73家，占行業114家公司的64.03%。

2010年全球

住房市場緩慢復蘇

針對全球房地產市場態勢，綠皮書指出，2010年全球房地產市場繼續呈現緩慢復蘇的態勢。

綠皮書指出，從全球范圍來看,美國、歐盟、日本房地產市場略顯低迷，澳大利亞、加拿大和新興經濟體則呈現出過熱跡象。盡管部分發達經濟體和新興經濟體房地產市場從危機中恢復較快，但歐美日等主要發達經濟體房地產市場復蘇之路充滿坎坷反復，大批資金轉戰新興經濟體，特別是中國市場，一定程度上推高了中國房地產市場價格。

綠皮書預測，2011年全球住房市場將延續復蘇態勢，但低迷狀態難以徹底消除，恢復到正常狀態仍需時日。預計住房投資規模有所上升，住房價格整體趨穩，住房抵押貸款將有一定程度放大。

美日歐等國住房市場將延續復蘇，但過熱市場將遭遇調控。預計美國住房市場將延續復蘇態勢，而且住房投資有望較大幅度增加；日本住房價格則會逐漸止跌回升；歐洲在主權債務危機逐漸過去之后，經濟將會較快復蘇，有助于住房市場的回暖。

綠皮書分析認為，全球房地產市場信心將有所增強的原因為：一是新興經濟體和發展中國家甚至包括部分發達國家的2010年住房價格、銷售和投資都有較顯著的增長，美、日等國房地產市場回暖趨勢十分明顯，市場信心逐步增強；二是全球金融系統已釋放了大量風險，逐漸走向穩定；三是房地產投資資本也日趨活躍，房價依舊處于谷底的國家受到青睞。

來源：長江商報 編輯：馮媛