專家認(rèn)為，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策方向預(yù)計不會發(fā)生“大逆轉(zhuǎn)”，土地市場難樂觀，各地土地出讓收入料縮水。地方政府亟待擺脫對“土地財政”的過度依賴，積極拓展財政收入來源。

土地市場難言樂觀

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1月，全國300個城市共成交土地面積5678萬平方米，同比減少62%，環(huán)比減少63%；成交樓面均價為751元/平方米，同比下跌29%，環(huán)比下跌22%。在其監(jiān)測的10個重點城市中，深圳、杭州、重慶、南京4城市均無住宅用地成交。與此同時，北京等一線城市成交量出現(xiàn)明顯下滑，整體溢價水平大幅低于去年同期。

各地對今年土地市場形勢判斷并不樂觀。北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，2012年土地出讓市場形勢嚴(yán)峻，各地若要按期完成本年度供地計劃，唯有采取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評估地塊起拍價，才能減緩?fù)恋亓鳂?biāo)率日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。

張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不會放松，46個城市確定今年繼續(xù)執(zhí)行限購措施，這明顯影響了房地產(chǎn)開發(fā)商的市場預(yù)期。在市場極度悲觀的情況下，房企拿地?zé)崆榈兔裕珖恋厥袌龀掷m(xù)降溫。

土地財政亟待轉(zhuǎn)型

多年來，地方財政對于土地出讓金收入過度依賴。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國土地出讓成交總價款約1.59萬億元，相當(dāng)于同期地方財政本級收入32580.74億元的48.8%；2010年約2.7萬億元，同比增加70.4%，相當(dāng)于同期地方財政本級收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。

國土資源部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策預(yù)計不發(fā)生大的“逆轉(zhuǎn)”。全年土地出讓形勢將繼續(xù)惡化，以往依靠“土地財政”的地方政府或陷入“財政困局”，地方政府過度依賴土地出讓金收入或難以持續(xù)。

鄒曉云認(rèn)為，財政收入困境將是地方政府在“陣痛”中轉(zhuǎn)型的必經(jīng)階段。“地方政府必須謀求轉(zhuǎn)變，積極拓展財源。”他表示，這也是中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個間接目標(biāo)，即迫使地方政府提高意識、大力發(fā)展地方經(jīng)濟、尋求多元化財政收入來源。

財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，“十二五”期間，大搞建設(shè)項目、抬高地價增加土地出讓收入等短期行為將逐步消除，地方政府對“土地財政”的依賴將逐步減小。

賈康認(rèn)為，未來應(yīng)逐步將地方財政的籌資機制轉(zhuǎn)換到各地房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)上，比如房產(chǎn)稅。地方稅體系得到了支柱財源，則地方政府只要專心去優(yōu)化本地投資環(huán)境、提升本地公共服務(wù)水平。與此同時，地方政府轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)也進入升值軌道。每隔幾年重新評定稅基，地方政府的財源建設(shè)就實現(xiàn)了可持續(xù)性。“這樣的制度實現(xiàn)后，我們依然可以說它是‘土地財政’，但是彼時的‘土地財政’的合理性就可以替代現(xiàn)行的‘土地財政’的不合理性。”

來源：中國證券報 編輯：張少虎