近一段時間以來，二、三線樓市一反傳統淡季，自“紅5月”以來持續升溫。一些城市的樓盤銷售出現火爆，中國指數研究院發布的最新的報告也顯示，二、三線樓市住宅平均價格普遍上漲。

隨著“金九銀十”樓市傳統銷售旺季的到來，二、三線樓市升溫是否會帶動樓市全面回暖？數量多、情況各異的二、三線城市的房地產調控又將何去何從？

房價漲多跌少　二、三線樓市持續升溫

國家統計局太原調查隊7月31日公布的數據顯示，上半年，新建住房成交量出現小幅反彈，價格指數平穩上漲。上半年各月份太原新建住宅銷售價格同比分別上漲0.9%、1.4%、1.0%、0.8%、0.3%和0.1%。

中國指數研究院8月1日發布的百城住宅價格指數顯示，7月份70個城市住宅平均價格環比上漲。值得注意的是，此次價格上漲主要集中于二、三線城市，而一線城市房價則相對平穩。

數據顯示，在住宅價格環比上漲的70個城市中，漲幅前十位的均為二、三線城市，依次是：聊城、蕪湖、臺州、西寧、湘潭、無錫、淮安、重慶（主城區）、烏魯木齊、洛陽，且上漲幅度均超過1%。

記者采訪中發現，個別樓盤也出現了火熱場面。位于太原市建設北路的某樓盤售樓部，僅8月4日一天就成交9套住房，整個展示大廳座無虛席。置業顧問寧女士說，由于中小戶型均價為每平方米5300元，遠低于當地平均價格，所以一推出就吸引了不少購房者。

房地產內部人士分析認為，目前熱銷項目的共同特點，是針對首次置業和首次改善的群體，定價合理，所以成交量大，房價呈現微漲態勢。

剛需支撐回暖　后市仍需“降價跑量”

房地產的傳統銷售旺季“金九銀十”即將到來，二、三線樓市的升溫是否會演變為全面回暖？

“二、三線城市房價出現上漲，主要由于成交量增加所致。”山西大學經濟與工商管理學院副教授耿曄強認為，盡管市場有“買漲不買跌”的心理，但是當前樓市調控大趨勢沒有改變，目前出現的熱銷的樓盤主要依靠剛需支撐。

“一旦房價出現較大漲幅，潛在購房者會重新陷入觀望。”耿曄強說，當前樓市的投資化調控不會讓房價出現大幅波動。一段時間內，二、三線樓市將維持穩定發展態勢。

中國房地產業協會顧問袁綸華認為，目前房價微漲就是開發商和購房者博弈的結果，一些購房者看到近期房價變化不大，甚至一些熱銷盤逆勢上漲，所以出手購房。

事實上，開發商也明白目前的處境，唯有加大優惠力度才能吸引更多購房者。以太原市為例，搜房網（太原站）數據監控中心統計顯示，8月份，預計太原市優惠的樓盤將達到180個，環比上升13.9%，上升幅度明顯。

7月25日至8月3日，8個國務院督查組在全國16個省區市內開展監督檢查。在業內人士看來，據此是繼續維護本輪調控來之不易的調控成果，因此，從這次督查的角度來講，開發企業不應對下半年樓市抱有太樂觀的市場預期，應該在下半年繼續保持“放量”。

防差別化調控為變相松綁　后市樓盤須迎合剛需“口味”

“全國樓市調控一盤棋。”相比一線城市，因為二、三線城市數量多、情況復雜，調控并非易事。業內人士表示，防止二、三線城市以保剛需為名的樓市微調為變相松綁，也要盯緊開發商借一些概念炒作大肆囤地。此外，開發商還需推出適合剛需戶型才能贏得市場。

國泰君安研究報告指出，關于政策修正的試探和博弈反映的是中央與地方之間尋求地產調控和穩經濟的平衡點，即限購、抑制投資需求是調控的底線不可動搖。

該報告也認為，通過執行差別化信貸政策對首套房進行支持已經得到中央認可。對于二套房的限貸一直是最嚴厲的執行，而對首套房進行各種方式的支持已經是中央認可甚至鼓勵的修正政策手段，這包含了公積金政策放松、首套房利率下調等。

中原地產研究中心研究總監劉淵認為，二、三線城市調控應該區別對待，對于房價出現增長過快的中小城市，需要適時出臺政策防止房價過快上漲。同時，要防止一些開發商借養老、旅游地產之名囤積土地。

耿曄強認為，進入九月，市場將有更多樓盤入市，二、三線城市的房地產銷售量仍將保持較高水平，關鍵要控制價格。需要地方政府加強對房地產市場監管，防止房價反彈，確保調控政策落實到位。