現房銷售，即將在山東進行試點。

近日，關于山東省將強化商品房預售監管、試點現房銷售的消息引起業界人士廣泛熱議。試點現房銷售會不會導致房價上漲？預售制度是否會取消？一時間，各種猜測浮出水面。對試點現房銷售對房地產市場的影響，業內眾說紛紜。多數業內人士認為，試點現房銷售實施起來難度較大，短期內預售制不會取消。

現房銷售告別“對著圖紙掏銀子”

長久以來，受預售制度影響，買房已成為一種對未來的投資，對著圖紙掏銀子、指著空地買房子，樓市被“挖坑即賣”的模式壟斷。預售制度實行至今，其弊端顯而易見。對購房者而言，預售制度是一種單邊的風險分擔制度，只是讓消費者及銀行來承擔市場風險。首先，交房前支付全額房款給開發商，必定存在購房者利益能否得到保障的疑問，購房者單方面承擔了所有風險，開發商攜房款潛逃的事例不在少數；其次，開發商鉆制度漏洞，面積縮水、質量低劣等房屋糾紛大量涌現；再者，開發商掌握房款后，融資成本極大降低，開發商既占用購房者資金，又在交房時間上掌握絕對的主動權，將多余資金用于開發投資，助長房價泡沫。因此，多年來取消預售制度的呼聲不絕于耳。

8月23日召開的全省保障性安居工程和房地產市場調控工作會議提出，我省將總結改進商品房預售管理辦法，自9月1日起，凡不實行預售資金監管的商品住房項目，暫不核發預售許可證。對于預售報價過高、隨意調價且不接受房地產主管部門指導的商品住房項目，亦不得核發預售許可證。與此同時，選擇有條件的開發項目開展商品住房現房銷售試點。

此消息一出，便引來了各方熱議，業內眾說紛紜。有專家認為，宣布試點現房銷售，實際上是樓市成熟發展的表現，對于房地產市場的長遠發展是有積極影響的。也有分析人士表示，山東省試點現房銷售，釋放出強化樓市調控政策的信號，這可能使“金九銀十”房價上漲預期減弱，開發商銷售壓力也將隨之增大。

不僅是專家，關注此事的網民也認為改期房銷售為現房銷售是大勢所趨。搜狐焦點網的一項調查顯示，參與調查的網民中，傾向于買現房的占91%，支持山東試點商品房現房銷售的占73%。在當前樓市調控步入“深水區”背景下，山東推行現房銷售試點具有先行先試的示范意義，網民也同樣期待這一政策的推廣。

加強監管≠取消預售

從最近幾年的數據來看，預售制對開發商具有十分重要的意義。國家統計局數據顯示，今年1至7月份，房地產開發企業本年到位資金50832億元，其中定金及預售款12750億元，占比超過25%。顯然，如果商品房都是以現房銷售，對于房企資金鏈的考驗要比現在大很多。

8月初，“取消期房預售”的消息曾在網上廣為流傳，直到相關部門出面辟謠才告一段落。山東省試點現房銷售的政策傳出后，再度觸動了行業各方的敏感神經。

北京中原地產市場研究總監張大偉表示，部分報道可能夸大了山東省相關政策的解讀。政策中僅提及可能試點，但在還處于加強預售監管政策執行的階段中，更多的是加強對預售資金監管的執行，而并非取消預售。記者從省住建廳、市城鄉建設委相關人士處得到的信息也顯示，目前試點現房銷售尚未有新的進展。

山東建筑大學藝術學院副院長鄧相超教授告訴記者，盡管從長遠來看，取消預售實施全現房銷售，會促使開發商踏踏實實蓋好房子，提升品質和質量，是房地產市場發展的大勢所趨。但從目前情況來看，一旦預售制取消，就會突然切斷企業一條重要的資金來源，并且有可能導致后續項目資金鏈斷裂，引發房地產市場大震動。

試點現房銷售阻力重重

“試點現房銷售”消息傳出后，人們普遍關心的問題之一便是此舉可能對樓市的影響，如房價會不會上漲，開發商如何應對等。“從目前市場項目來看，現房銷售很難在短期內開始試點。”張大偉認為，現階段市場上在售的項目多是期房，所占比例高達95%以上。盡管預售制度存在很多弊端，但在目前的整體市場資金情況下，取消預售制度的可能性非常小，取消預售只會使得房價再現暴漲，而不會增加市場供應。

山東黃金鵲山龍湖旅游開發有限公司副總經理李松年則在微博中指出，現房銷售首先要界定什么是現房。目前，現房概念很模糊，有主體竣工、單體竣工、竣工驗收、綜合驗收等不同概念，如果是綜合驗收的話，要學校、幼兒園、中水、物業設施等全面竣工，有的小區光完成驗收需要數年。

采訪中一位房地產開發商坦言，試點現房銷售一旦啟動，企業會面臨巨大的資金壓力。目前，期房銷售是開發企業快速回籠資金的主要方式，大約要占25%以上。眼下，樓市成交不佳、企業融資困難，再延長銷售回款周期，中小型房企可能更加難以應對這一變化。

現房銷售是否會助推房價上漲？業內專家也給出了不同的答案。李松年認為，現房銷售在提高住宅銷售門檻的同時，會給開發商帶來資金壓力，拉長房地產開發周期。一方面，一些不具備銷售條件的在售房源退出市場，另一方面開發商減少開工量，使供應量減少，綜合兩方面因素，必然造成需求大于供應的結果，所以具備銷售條件的現房肯定漲價。

而山東科學院戰略研究所教授呂兆毅則認為，實行商品房預售制度，開發商可以通過收取預售款的方式來減小資金壓力，如此一來，開發商對項目房價的可控性就比較強，房價出現上漲較為容易。相反，若實行現房銷售，開發商銷售起來便會謹慎很多，房價走勢反而會越來越合理。

不過，多數專家和業內人士均認為，取消預售制度，試行現房銷售，無論會對市場造成什么樣的影響，都不是一蹴而就的，還需要與之配套的政策、環境甚至時間來配合跟進。正如很多專家所言，沒有配套政策預先調節市場，現在就取消預售的可能性幾乎為零。(谷青)