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奧運燒熱北京酒店業
2011-06-25 17:22:14 來源：搜房網 位于北京金街核心地段的新東安市場，正在實施耗資2億元的大規模改造。5月，商廈對面的莫泰快捷酒店，正籌辦開業。 北京國貿橋下四塊金三角地，三塊已被占滿。西南角高達250米的銀泰中心，正在日夜趕工，長假期間也未間斷，已進入內裝修階段，將于2007年全部投入使用。 世界頂級酒店柏悅(Park Hyatt)，在全球只有19家，已擇址北京銀泰中心的柏悅，是全中國第一家，房價高于上海金茂君悅（君悅與柏悅同屬世界最大的私人酒店管理公司美國凱悅公司，但柏悅檔次更高）。銀泰中心的所有者科學城(000975)，受利好刺激，4月股價上漲超過60%。 多國部隊開業高潮 隨著2008年奧運會臨近，北京已成為各類經濟型酒店的集聚地，如家、錦江之星、莫泰、漢庭、速8等品牌，都在制訂各自的開店計劃。 根據北京旅游局的預計，為期17天的奧運期間，北京日均游客流量將達50萬人次，形成住宿需求高峰。 目前北京市區有經濟型酒店130余家，總客房數達到1.3萬間，平均房價在240元左右。2007年，如家、錦江之星、速8、莫泰、7日等品牌在京開店總數，都在20家左右。預計2007年底，北京地區經濟型酒店總量有望突破200家。 高星級酒店，也正進入開業高潮。在2008年奧運會前，北京將有9家新的五星級酒店陸續投入使用：希爾頓、麗茲卡爾頓-萬豪、索菲特、洲際、凱悅、柏悅、君悅、香格里拉和威斯汀，都是全球酒店業的名牌，大部分位于CBD和金融街。 國際物業代理公司戴德梁行，4月中旬舉行專題新聞發布。戴德梁行投資部董事曹念國預測，2008年奧運會前，北京酒店數量，將從2006年底的700家，增至800家以上；3～5星級酒店客房量，將從8.5萬間，增至2008年中期的10萬間。 曹念國曾接到客戶委托，尋找酒店投資對象。他發現在CBD、奧運村、王府井、亮馬橋、建國門、大望路、中關村一帶，酒店非常密集，甚至在方圓1公里內，聚集2～3家高檔酒店。 最好酒店基本被預定完 雖然距奧運會開幕，還有一年半時間，但是住宿預定已經開始吃緊。預訂者被要求，在奧運會正式開始前3個月到半年前，付清全款。 根據北京奧組委4月19日新聞發布會消息，北京四環路以內最好的酒店，已被基本被預定完。122家與奧運會組委會簽約的三星、四星、五星級酒店中，已有超過3萬個房間，被奧組委官員、各國貴賓、主辦方以及媒體預定，大約占接待能力的70%以上。這些酒店都距離比賽場地較近，具有地理位置優勢。 普通床位將漲價6~8倍 首都經濟繁榮帶來了大量商旅客人，對于高檔酒店的需求持續走高。根據仲量聯行提供的數字，除2003年“非典”外，北京酒店業房價已連續5年保持10%以上穩定增長。 北京酒店市場供不應求的問題確實存在，到2008年酒店缺口約300家。但北京市的規劃方案，不是單純新建，而是存量裝修升級為主。 奧運是酒店業的賺錢良機。從奧組委在北京的112家簽約酒店情況看，五星級38家，價格為353美元；四星級40家，價格為272美元；三星級34家，價格為176美元，是目前北京對應酒店價格的3～4倍。 北京市政府和市發改委官員已經宣布，奧運期間不會限制酒店定價。預計三星級酒店的均價在350美元左右，豪華五星級酒店價格在500～800美元之間，而目前普通床位80～100元的青年旅館，屆時也會漲價到600～800元（85～115美元）。 經濟型酒店是增長亮點 曹念國估計，2007年北京酒店出租率，將從目前的69%，增至72%～75%。但奧運過后并不樂觀。預計到2008年奧運前夕，僅4平方公里的CBD圈內，五星級酒店就有客房6500間，提高入住率，是酒店經營者需要費心考慮的問題。 目前，發達國家酒店的高中低檔比例結構，一般為1∶4∶5，而中國酒店結構不盡合理。針對低檔酒店嚴重不足，經濟型酒店成為增長亮點，高星級酒店的投資回報率變化不大，投資回收期較長。 總結北京酒店發展趨勢，曹念國指出： 經營成本越來越高。員工平均工資增長的速度，超過房價提升的速度，如果入住率不變，今后經營酒店的利潤，會越來越低。 管理和設備本地化。酒店大部分材料基本本地化，五星級酒店的外籍員工，由原來的20～30人，降至3～4人，外籍管理和維修升級成本降低。 客戶以國內人士為主。星級酒店消費主力，由國外旅游者向本地人士轉換，需要引起重視。 酒店業態呈啞鈴狀分布。一方面，五星級和六星級的酒店層出不窮；另一方面，單價200元的經濟型酒店大面積開花。仲量聯行總裁安瑞達認為，在北京市區興建酒店，成本非常高。如果不定位在超豪華型酒店，很難經營。一些鬧市區已建成的小型住宅和單位宿舍，可以改為經濟型酒店，以低成本和高入住率實現盈利。 資本加速占領市場。通過收購一些中小型品牌，國際大集團迅速進入北京酒店業。 分食奧運酒店蛋糕5大技巧 2007年上半年，北京約有20家大中型酒店正在大修升級。東三環燕莎的希爾頓飯店、長城飯店、凱賓斯基飯店在局部裝修；CBD的中國大飯店大都會議廳已經完成全面翻新，建國門的賽特飯店停業裝修；比鄰的國際飯店也在內裝修；白石橋的友誼賓館、西苑飯店也計劃在2007年升級改造。首旅集團位于長安街的長富宮飯店、民族飯店、京倫飯店已完成停業改造，2007年3月，耗資7200萬美元的北京香格里拉飯店2期工程動工。而王府井著名的北京飯店2期工程已經完成拆除，將搶在2008年開業。 老酒店翻新，最受顧客青睞。曹念國認為，投入數千萬元，甚至數億元改造老酒店，帶來的效益提升同樣可觀。2007年王府井國際藝苑皇冠假日酒店新裝開業，整體房價提升35%，客房出租率達到80%，宴會廳的出租率也提升30%。 借助周邊環境，完善配套設施。以往酒店建在獨立的建筑物，目前的酒店，多是開在商業綜合體里，可以借用周邊的商廈和旅游設施，提供足不出戶的全套服務，提升競爭力。 位于長安街的東方廣場，集亞洲最長的室內購物街，8組5A寫字樓和數十家國際500強公司入住，為東方君悅酒店帶來穩定的高檔商旅客流。2007年新入市的華貿中心，集中了十余家世界頂級企業和龐大的Shopping Mall，內置的麗茲卡爾頓(The Ritz-Carlton)和JW萬豪(JW Marriott)2座五星級酒店，開業前景樂觀。 增加奧運會主題和民俗主題。如今，多數酒店里最貴最豪華的餐廳是中餐廳。從營收角度看，中餐廳的收入也高于西餐廳。奧運經濟研究會會長陳劍建議，奧運期間突出主題，策劃奧運美食、傳統中餐、中華民俗的展覽和營銷，會取得明顯的經濟效果。 爭取奧運認證。爭取奧運接待認證，無疑可以在奧運期間，奪得最多收益。北京奧組委運動會服務部副部長向萍表示，目前已簽約的112家星級飯店，主要集中在長安街以北，靠近比賽場館和北京繁華商業區。但觀眾接待能力還有較大缺口。第一批253家無星級酒店已通過審核，獲得接待奧運觀眾資格。北京市旅游局副局長熊玉梅說，預計到2008年，將有1000家這樣的達標單位。這些住宿單位在2008年將提供5萬多個房間、10萬多張床位。 采用環保及無障礙設施。向萍建議，飯店在裝修改造應注意建筑材料、涂料的無公害；中水系統和廢棄物的回收；節水、節電等細節。同時注意設計使用無障礙設施，方便殘障人士需求。 為奧運后會展經濟提前預熱。高級酒店的收益，重點來自會議和展覽。曹念國的統計表明：每個奧運主辦城市，奧運會后的酒店、寫字樓和商業，經營都有滑坡，只有會展，不僅沒有滑坡，反而往上走。很多國際會議，都會挑選剛舉辦奧運會的城市主辦。 北京市政府已經爭取到數十家國際大型會議，在2008～2009年舉辦。中國大飯店等十余家酒店，已經對會議設備進行了全面改造。 華泰證券分析師郝國梅建議個人投資者關注奧運概念板塊。尤其是受益最直接的中青旅(600138)和首旅股份(600258)。2008年游客增長將使旅游服務業出現快速增長，中青旅位居行業第二，未來3年業務預期年均增長30%。首旅股份也是旅游板塊最大直接受益者之一。公司旗下兩家酒店為北京奧運會指定接待酒店，雅典奧運會，房價平均漲幅3~6倍，酒店業務利潤可觀。 來源:搜房網 編輯:孫遲
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