沙坪壩區(qū)三峽廣場(chǎng),新世紀(jì)凱瑞商都將搬至右邊的煌華新紀(jì)元購物廣場(chǎng)。

沙坪壩區(qū)三峽廣場(chǎng),搬家后的新世紀(jì)凱瑞商都。

如今，解放碑、觀音橋、楊家坪、南坪和三峽廣場(chǎng)等商圈均在進(jìn)行著提檔升級(jí)，對(duì)老商業(yè)體或舊物業(yè)進(jìn)行改造調(diào)整成為各商圈提檔升級(jí)的重點(diǎn)。截至目前，僅解放碑和觀音橋兩大商圈，就有多達(dá)十余個(gè)改造調(diào)整項(xiàng)目。在商報(bào)記者昨日走訪調(diào)查過程中，行業(yè)人士介紹，精準(zhǔn)的定位成為老商業(yè)體或舊物業(yè)改造調(diào)整的關(guān)鍵。

動(dòng)作

多個(gè)物業(yè)開啟改造

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前重慶各大商圈內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)舊改重要商業(yè)項(xiàng)目有12個(gè)，主要分布在解放碑和觀音橋商圈。

其中，位于解放碑商圈的舊改物業(yè)改造項(xiàng)目就包括前身為瑞奇大廈的創(chuàng)匯首座大廈、前身為銀泰百貨的瑞富奧特萊斯、前身為八一賓館的81PLAZA、NOVE百貨國貿(mào)店等重點(diǎn)項(xiàng)目。

統(tǒng)計(jì)顯示，改造項(xiàng)目最多的區(qū)域是觀音橋商圈，云集了前身為千禧年酒店的尊鼎國際、前身為宏泰大廈的新鴻泰富以及最具有代表性的大融城、童兜天地TICO店、龍湖北城天街、茂業(yè)百貨等項(xiàng)目。

“去年12月，我們6樓休閑運(yùn)動(dòng)館和7樓兒童家居生活館便重裝開業(yè)。”昨日，觀音橋茂業(yè)百貨相關(guān)人士表示，目前，該百貨正在對(duì)外立面進(jìn)行換裝，以達(dá)到整個(gè)觀音橋商圈提檔升級(jí)的要求。

商報(bào)記者從南坪商圈方面了解到，除了此前由原元旦購物中心成功改造調(diào)整為CITY城市廣場(chǎng)，其位于工貿(mào)片區(qū)的盛匯廣場(chǎng)購物中心也在加緊業(yè)態(tài)調(diào)整升級(jí)。據(jù)南坪商圈開發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)人士透露，盛匯廣場(chǎng)除了引進(jìn)更多全新的體驗(yàn)休閑業(yè)態(tài)，其重點(diǎn)引進(jìn)的跨境電商展示中心也將于今年12月開業(yè)。

原因

改造舊物業(yè)提檔升級(jí)

“誠然，面對(duì)目前商圈寸土寸金，再難等到新土地出讓的情況下，結(jié)合到商圈現(xiàn)在進(jìn)行的提檔升級(jí)，對(duì)于開發(fā)商而言，對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行改造調(diào)整也是必然。”昨日，重慶新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅(jiān)說。

何偉堅(jiān)表示，隨著城市建設(shè)不斷加快，一些自持物業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目原有設(shè)施勢(shì)必與目前周邊的環(huán)境所匹配，而通過重新改造調(diào)整，旨在進(jìn)一步提升租金在內(nèi)的物業(yè)價(jià)值，更大發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益。

有商業(yè)地產(chǎn)人士介紹，盡管舊改項(xiàng)目前期投入資金大、時(shí)間長，但相比常規(guī)項(xiàng)目而言，舊城改造項(xiàng)目毛利率是最高的。

效果

物業(yè)改造喜憂參半

商報(bào)記者昨日梳理發(fā)現(xiàn)，主城商圈內(nèi)，以百貨或購物中心改造升級(jí)為例，效果差強(qiáng)人意。

今年年初，在江北觀音橋商圈，從去年6月起斥千萬巨資進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整之后的大融城全新亮相。據(jù)悉，通過改造，大融城對(duì)原來1/3面積的業(yè)態(tài)作出調(diào)整，除了保留大部分快時(shí)尚服裝品牌，通過引入新商家，豐富和提升了教育培訓(xùn)、兒童活動(dòng)等業(yè)態(tài)及品牌。

“通過改造升級(jí)，最終定位于‘年輕時(shí)尚與家庭生活的完美結(jié)合’，目前效果超過預(yù)期。”昨日，大融城相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，以今年的國慶長假為例，7天下來吸引的客流量就達(dá)到10萬人次，較去年同期增長了20%左右。

而位于解放碑商圈的較場(chǎng)口片區(qū)的原銀泰百貨物業(yè)，去年12月經(jīng)過改造調(diào)整，變身為瑞富奧特萊斯。不過，自開業(yè)起，一直處于虧損狀態(tài)，維持短短8個(gè)月后，終以關(guān)門重裝調(diào)整告終；而就在瑞富奧特萊斯旁邊，定位于購物、休閑、娛樂集一身的81PLAZA購物中心，其原物業(yè)為八一賓館，經(jīng)過重建改造，本預(yù)計(jì)今年國慶之前開業(yè)，但目前除了引進(jìn)的Forever21開業(yè)以外，項(xiàng)目進(jìn)展還不夠快。

建議

精準(zhǔn)定位 因地制宜

市零售商協(xié)會(huì)人士表示，以零售物業(yè)為例，改造調(diào)整也面臨風(fēng)險(xiǎn)。“首要前提就是物業(yè)必須是開發(fā)商自己持有。”該人士表示，同時(shí)，資金是否充裕，能否合理處置與業(yè)主關(guān)系，項(xiàng)目本身建筑結(jié)構(gòu)是否有瑕疵以及專業(yè)的物業(yè)服務(wù)能力都是改造調(diào)整需要考慮的因素。

“其實(shí)，無論是新建商業(yè)體，還是對(duì)老商業(yè)體及物業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造，要想達(dá)到預(yù)期效果，項(xiàng)目精準(zhǔn)定位是關(guān)鍵。”何偉堅(jiān)建議，首先就要充分了解項(xiàng)目此前的歷史及發(fā)展現(xiàn)狀，并對(duì)改造后項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)嶋H需求進(jìn)行全面調(diào)查了解，才能切合實(shí)際地制定改造方案。

而在大融城執(zhí)行總經(jīng)理周頌明看來，以購物中心為例，除了區(qū)域定位，項(xiàng)目通過改造后，其打造的業(yè)態(tài)也要根據(jù)所在區(qū)域或商圈消費(fèi)特點(diǎn)，錯(cuò)位打造；同時(shí)，在項(xiàng)目內(nèi)，包括動(dòng)線、內(nèi)部設(shè)施以及項(xiàng)目管理等諸多細(xì)節(jié)上也必須花心思。