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限購令顯“擠出效應(yīng)”

溫州、福州等城市在去年12月底繼續(xù)執(zhí)行限購商品房政策。本刊記者發(fā)現(xiàn)，一部分購房需求從溫州、福州等限購城市“被擠出”后，向非限購的周邊地區(qū)集結(jié)，明顯推高了這些非限購地區(qū)的房價(jià)。

福建省寧德市是位于福建省福州和浙江省溫州之間的地級(jí)市，也是一個(gè)長期以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的三線城市。近兩年來，隨著寧德城市建設(shè)提速和城區(qū)擴(kuò)展，該市商品房市場(chǎng)開始活躍，從2009年10月至2010年10月一年間，寧德城區(qū)商品房均價(jià)從每平方米5000元躍升至6000多元。溫州、福州兩地采取限購措施后，寧德城區(qū)房價(jià)在2010年底迅速飆升至每平方米7000元以上。

近日，記者走訪寧德市新開發(fā)的東僑片區(qū)樓盤“海天水岸陽光”時(shí)發(fā)現(xiàn)，該樓盤最新推出的新房預(yù)售價(jià)已達(dá)每平方米8000元。“福州限購了，以前想去福州買房的寧德人現(xiàn)在很多都回來買了，溫州也限購了，溫州炒房的客人很多也來寧德買房了。”該樓盤售樓部的一位經(jīng)理直言，在這種情況下，現(xiàn)在只要推出一棟新樓，幾天就被搶購一空。

類似現(xiàn)象在福建省福清、長樂等福州周邊縣級(jí)城市也有。本刊記者日前在福清市中心新建樓盤“富貴世家”了解到，去年底以來，該樓盤銷售情況很好，目前售價(jià)已突破每平方米1萬元。售樓部工作人員反映，在福州買不了房的福清人都會(huì)回來買房，福清房地產(chǎn)市場(chǎng)本來就緊張的供求關(guān)系變得更緊張，房價(jià)上漲的動(dòng)力強(qiáng)勁，直追福州城區(qū)房價(jià)水平。

“從單個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，限購政策可以將一部分房源從購買多套房或炒房者的手中擠出來，擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)?！辈贿^，在接受《瞭望》新聞周刊采訪時(shí)，福建省社科院研究員徐峰認(rèn)為，“市場(chǎng)是流通的，如果整個(gè)市場(chǎng)針對(duì)剛性需求者的住宅產(chǎn)品仍較稀缺，局部限購反而會(huì)在非限購地區(qū)造成一定程度的哄搶，迅速抬升房價(jià)。”

“眼下正是考驗(yàn)地方限購政策成效的關(guān)鍵時(shí)期。”王阿忠認(rèn)為，在目前已經(jīng)執(zhí)行限購的城市中，大部分城市仍允許居民可再新購一套住房，政策緊中有松，且存在一些模糊地帶亟待明確。比如，包括福州市、廈門市在內(nèi)的大多數(shù)已執(zhí)行限購政策的城市，對(duì)已有兩套住房家庭，賣掉一套后再買一套算不算在限購范圍內(nèi)，都未有明確的可操作調(diào)控細(xì)則。

限價(jià)緣何成“漲價(jià)”

新近，一批城市公布了本年度的房價(jià)控制目標(biāo)。多位受訪專家指出，本是“控制目標(biāo)”的限價(jià)令竟成為荒唐的“漲價(jià)令”，“各地制定目標(biāo)只有上限，沒有下限，這極可能加劇市場(chǎng)上關(guān)于房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期?！?/p>

本刊記者在關(guān)注一些城市出臺(tái)的房價(jià)“控制目標(biāo)”中發(fā)現(xiàn)，今年1月底國務(wù)院出臺(tái)的“新國八條”中就提出，各地根據(jù)“經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”，確定新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。但在已出臺(tái)“控制目標(biāo)”的地方鮮有以“居民住房支付能力”為參照。

另外，各地制定價(jià)格控制目標(biāo)時(shí)所采用的基數(shù)差異較大。如上海市、安徽省合肥市等地的控制目標(biāo)以“新建住房”價(jià)格為基準(zhǔn)，而蘭州市、銀川市等地則以“新建商品住房”價(jià)格為基準(zhǔn)。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)指出：“以新建住房價(jià)格為基準(zhǔn)的計(jì)算方式包括保障房在內(nèi)。而保障房價(jià)格很低，能夠拉低住房整體價(jià)格水平。這意味著商品房的漲價(jià)空間就會(huì)大幅增加。政府控制房價(jià)的績效就失去了意義。”

除了防止做“文字游戲”，還要防止地方“控制目標(biāo)”成為“數(shù)字游戲”。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，要警惕一些地方“限制中心城區(qū)”新盤上市，甚至凍結(jié)新盤價(jià)格等只圖避過風(fēng)頭的做法。“就像為了完成節(jié)能減排指標(biāo)，直接拉閘限電?！?/p>

對(duì)于這些問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，按照國家制定政策的初衷，新建住房價(jià)格控制目標(biāo)的衡量體系是多元的，一些地方政府對(duì)政策的理解顯然有偏差，也不排除“選擇性失明”的可能。