下半年房價或將區域性下調，一線城市下調可能性遠超二三線城市
房地產開發商的資金鏈正越繃越緊——存貨大幅增加、現金流巨幅減少、負債激增、不分紅。據Wind的統計顯示，按照申萬一級行業分類，截至4月11日，兩市已共計有84家房地產上市公司公布了2010年年報。數據顯示，84家上市房企經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。據此，業內人士預計，下半年很可能逐漸開始區域性的價格下調，一線城市價格下調的可能性遠遠超過二三線城市。
記者了解到，隨著樓市調控政策的持續深化及對地產信貸嚴控，房地產企業的融資渠道急劇變窄，資金鏈持續趨緊。面對國內房地產企業IPO或借殼上市審批暫停，增發、配股和發債被叫停，以及房地產信托政策日趨嚴格的現實情況，部分房企已開始通過轉向海外、房地產私募股權基金等方式曲線借道融資。
“目前開發企業資金面已出現‘拐點’，由寬松轉為緊張。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經濟參考報》記者采訪時說，1至2月，房地產開發企業本年資金來源12173億元，同比增長16.3%，增幅較去年同期下降53.2個百分點。他指出，這是自去年1至2月增幅觸頂之后，一年內連續回落。尤其需要關注的是，開發商資金來源增幅快速回落至16.3%，而去年為25.4%——這也是近十年來的均值。如果說開發商去年并不差錢，降價的動力不強，那么，目前開發商整體上已經比較差錢，而且未來幾個月資金面還會進一步趨緊。
“現在身邊很多的房企已經感受到了資金方面的壓力，大家都在絞盡腦汁想辦法解決資金這一難題以便渡過難關。”一位業內人士向記者透露。
數據顯示，84家上市房企經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。大型房地產商2010年的經營性現金流量凈額普遍出現了下滑的態勢。其中，保利地產2010年經營性現金流量凈額僅為-223.7億元，同比大幅下降了1854.06%。此外，萬科、首開股份、華僑城等大型房地產企業的經營性現金流同比下降都在70億元以上。同時，超過20家房地產公司主動提出不分紅，而是選擇將未分配利潤用來運作項目或是補充流動資金。
Wind的另一組數據顯示，可統計的81家上市房企2010年末的存貨總量達7520億元，同比增長42.3%。81家上市房企中，69家的存貨出現了不同程度的增長，其中，萬科、保利地產、金地集團和招商地產的存貨分別增長了48%、83%、12%和27%。
在融資渠道急劇變窄的同時，房企融資成本不斷攀高。今年以來央行已三次上調存款準備金率，去年已六次上調，大型金融機構存款準備金率達到20%的歷史高位。據測算，每上調存款準備金率0.5個百分點，大約可凍結商業銀行資金3500億元，在連續多次上調后，開發商從銀行貸款也越來越難。
與此同時，房地產行業證券市場融資總體規模大幅萎縮。Wind資訊統計結果顯示，包括股票首發、增發和公司債券發行在內，房地產行業2010年在A股市場總融資額為155.6億元(占房地產資金來源的0.22%，占房地產新增貸款的1.24%)，相比2009年的1210.1億元而言，只占同比12.9%。其中通過首發和配股募資的資金為零。2010年至今內地房企在港交易所融資已達140多億美元。雖然在香港等境外交易所上市的企業有配股和發債等更多選擇，但融資成本的普遍利率在8%至13%。
2010年全國房地產信托資金發行總規模為1921億元，同比增長328%。大型國企和大型上市公司信托產品利率為11%至15%之間，而目前部分中小型房企紛紛通過典當行、擔保公司來進行融資，其融資利率多為18%以上——這也被業內稱為“飲鴆止渴”。
面對資金趨緊的現實情況，記者發現，部分房地產開發商開始通過轉向海外融資、房地產私募股權基金等方式曲線融資。根據偉業我愛我家市場研究院的統計顯示，今年以來，大型房企轉向海外融資的趨勢日漸明顯。恒大地產、雅居樂、合生創展、中駿置業、復地、華南城、碧桂園、首創置業、路勁、寶龍、瑞安建業等多家房企紛紛通過海外發債、向外資銀行借貸等方式及早發力海外資本市場來儲備資金過冬。據統計，截至2月份，今年國內房企的離岸債務融資總額已達280億人民幣，其中，單筆融資金額最高的恒大發債金額高達92.5億元人民幣。
清科研究中心近日發布的報告則顯示，房地產基金的募集活躍度自2010年起開始回升，年內共有10支基金募集到位18.59億美元。進入2011年，房地產基金募集進一步提速，且其中多有專業房地產企業參與設立，基金規模逐步擴大。數據顯示，與上年房地產基金主要由本土機構募集的情形相比，一季度募集到位的5支房地產基金中，有3支為外資機構管理，單支基金平均募集為2.39億美元，大幅超越本土機構房地產基金1.22億美元的平均募集規模。清科研究中心預計，2011年將是私募房地產基金募資、投資集中發力的一年。
北京中原地產市場研究總監張大偉說，從房地產公司年報可以看出，房地產公司存貨的增加和經營現金流的減少，說明開發商資金壓力逐漸明顯，這也迫使部分房企通過海外融資等方式曲線融資。他預計，下半年很可能逐漸開始區域性的價格下調，一線城市價格下調的可能性遠遠超過二三線城市。
來源：經濟參考報 編輯：馮媛
