樓市調控突然加碼。3月1日,房地產調控“國五條”實施細則頒布,除加強問責考核、監督約談,在限購環節提高了第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率外,更是在限售環節祭出狠招:即出售自有住房將按轉讓所得20%征稅。
樓市十年九調,房價屢調屢高。如何吸取過去教訓,既做到房價合理回歸,又避免傷及無辜,是新一輪樓市調控必須面對的難題。
房價十年上漲,原因眾多。一方面是百姓日益增長的財富與對住房的需求這部 “剛需”。一個佐證是,最近十年,尤其是前幾年,在中國任何一個城市,商品房一經推出,往往會被搶購一空,可見百姓購買力和需求之旺盛。另一方面,百姓投資和理財渠道狹窄,在住房保值、增值的預期和現實下,投資性購買甚至超過了“剛需”,一度演繹成了瘋狂的投機,此前各地活躍的“炒房團”便是明證。
現實來看,在中國,早幾年買房者,無論是僅買一套自住,還是投資性購房,無一不因買房而賬面獲益巨大。購房成為普通人理財的重要手段,超過任何其它的投資手段,這在其它國家絕無僅有。更有聰明者,大玩投機性購房,其個人財富數年間暴增。在房價上漲較快的北京、上海、廣州、杭州、深圳等地,投機客因炒房成為千萬乃至億萬富翁的大有人在。
最近兩三年,因調控升級,尤其是限購政策的實施,投資性購房已大為減少。根本的原因并不在于限購政策有多么嚴苛,而是房價上漲的預期發生改變,房價緩漲、滯漲。如果現在買房,其保值、增值空間已經不大。投機性買房者,往往稍有不慎就會套牢自己,而此前轟動一時的各地“炒房團”幾乎絕跡。
過去的調控措施主要在一手房上發力,二手房交易一直難以有效監管和調控。此番“國五條”直接向二手房出售所得開刀,試圖將一手和二手市場結合起來,抑制投機,從而遏制房價過快上漲。但由于樓市的信息化尚未完成,個人擬出售的自住商品房原值不能完全覆蓋,新政實施的難度不小。不過,此輪調控第一次在“限售”環節上做起文章,其思路值得肯定。
購房的需求和目的是多樣化的,針對樓市的調控政策主旨是滿足“剛需”和改善性住房需求,抑制投資和限制投機。把脈過去十年調控,我們認為,按照市場經濟原則,可以適當乃至完全放開購買;而在銷售交易環節,尤其是個人首套自住房之外進入市場交易者,可以仿照香港和新加坡,對交易環節征收房價的20%乃至更高的稅賦。無論投資還是投機,如果預期沒有收益,加上即將到來的房產稅,持房成本的逐年增加,相信投資性購房者會逐步淡出市場。
數據顯示,目前中國的人均住房面積已經超過了35平方米,總量并不缺。當前,開發商手中囤有非常多的土地,土地儲備在一億平方米的開發商就至少兩家,在5000萬以上則比比皆是。在正常的市場中,根本不用擔心房價上漲。
放開購買,用重稅等手段限制投資性交易賣房,既能很好地滿足百姓“剛需”和改善性住房需求,又能抑制投資、限制投機,效果或將立竿見影。買房者會根據自身的需求和情況,審慎做出決策。