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央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的有關(guān)研究也顯示,1991年到2012年我國城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)約為1.4億—1.7億套,以1990年城鎮(zhèn)居民住宅存量為8000萬套計(jì),當(dāng)前我國城鎮(zhèn)住宅存量約為2.2億—2.5億套。2012年我國城鎮(zhèn)人口數(shù)為7.12億,以2011年城市戶均人口數(shù)(2.87人/戶)計(jì)算,我國城鎮(zhèn)居民家庭數(shù)已達(dá)到2.48億戶。因而,估算我國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)約為1套。
“到2015年,‘十二五’末,我國家庭戶均擁有住房可能會(huì)達(dá)到1.08套。就全世界經(jīng)驗(yàn)而言,戶均擁有1.1套住房以后,住房市場的峰值就會(huì)到來。”任興洲說,“中國住房最短缺的時(shí)候已經(jīng)過去了。”
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,上述這些估算可能還是低估了目前的存量房水平。由于房屋登記制度不完善,大量房改以前單位分配的公房和小產(chǎn)權(quán)房沒有進(jìn)行有效登記,如果算上這些住房,存量房的數(shù)字可能更龐大。
不僅戶均擁有的套數(shù)在增加,房改十幾年以來人均住房面積也快速增長。今年兩會(huì)的《政府工作報(bào)告》指出,到2012年底,中國城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到32.9平方米。這一數(shù)字比1998年增加了14平方米,年均增加1.1平方米,遠(yuǎn)高于房改前(1978—1998)年均增加0.6平方米的水平。
任興洲表示,雖然戶均擁有住房已達(dá)到1套左右,但如果計(jì)算帶廁所廚房的成套住房,這個(gè)數(shù)字就下降到0.72套。因此,下一步住房市場除了數(shù)量型發(fā)展,更要注重提高住房的質(zhì)量和舒適度。
也有專家指出,由于我國正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人民生活水平不斷提高的階段,未來10年到20年,住房需求仍然十分龐大。這其中既有城鎮(zhèn)外來人口的首次置業(yè)需求,也有居民改善住房條件的需求,從這種動(dòng)態(tài)視角來看,或許中國的住房還將長期處于相對短缺狀態(tài)。
區(qū)域之間差異大 調(diào)控應(yīng)該差別化
●城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序,上海、北京、廣東分列第一、第二、第五,比值較高的是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地,比值越低供應(yīng)越緊張
“戶均擁有1.02套房”的說法,不少人對此表示質(zhì)疑,認(rèn)為自己“被平均”了,生活中很多家庭仍在為何時(shí)擁有一套自己的房子而發(fā)愁。
盡管我們已經(jīng)在總量上告別了住房的絕對短缺,但不同城市、不同區(qū)域、不同群體的住房供需狀況差別仍然很大,存在明顯的不平衡。
“如果說10年前各個(gè)地方都缺房子的話,現(xiàn)在不同城市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的分化。”任興洲說,北京、上海、廣州等一線城市和東部發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市住房供不應(yīng)求比較突出,而很多二、三線城市尤其是相對欠發(fā)達(dá)的東北、西部地區(qū)也在大量進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),這些地方應(yīng)該說已經(jīng)不缺住房了,今后甚至?xí)霈F(xiàn)供過于求的情況,存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
不動(dòng)產(chǎn)的地域性和不可遷移,決定了地區(qū)之間必然有很大差異。央行有關(guān)研究報(bào)告顯示,全國除西藏外的30個(gè)省份中,2007年—2011年城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序,比值越低則說明住房供應(yīng)越緊張,上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位,而該比值高出全國平均水平40%的地區(qū)多為東北、西部地區(qū),分別是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。
無論是一線城市的供不應(yīng)求還是部分二、三線城市供過于求,都在積累著樓市的風(fēng)險(xiǎn)。中國指數(shù)研究院近期對100個(gè)城市的一項(xiàng)調(diào)研指出,目前有3個(gè)二線城市在售項(xiàng)目總規(guī)模超過1億平方米,超過北京。另有2個(gè)城市在售項(xiàng)目超過8000萬平方米,已超過上海。同時(shí)部分二、三線城市現(xiàn)有土地存量需要長達(dá)五六年的時(shí)間才能消化。而一線城市盡管土地供應(yīng)量和在售項(xiàng)目規(guī)模也在全國位居前列,但由于需求特別旺盛、購買力強(qiáng),現(xiàn)有供應(yīng)量可供消化的時(shí)間明顯少于二、三線城市。如果這種狀況繼續(xù)發(fā)展,一線城市的房價(jià)上漲壓力始終很大,而部分二、三線城市則有可能成為鄂爾多斯式的“鬼城”。
“樓市調(diào)控應(yīng)該重視住房市場的差異化,政策需要更加細(xì)致、更有針對性,避免一刀切。”任興洲說。最近出臺(tái)的“國五條”細(xì)則就明確要求,各省要更加注重區(qū)域差異,加強(qiáng)分類指導(dǎo),對行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房價(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市,應(yīng)指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng),制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo);對存在住房供過于求等情況的城市,也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場穩(wěn)定。
除了區(qū)域上的不平衡,住房供應(yīng)還存在著類型上的結(jié)構(gòu)性矛盾,尤其是保障性住房和中小戶型普通商品房仍然相對短缺。此外,不同群體的住房資源占有極不平衡。去年底今年初,各地曝光出不少擁有幾十套住房的“房姐”、“房叔”等事件,更凸顯了這種不平衡。
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為,當(dāng)前樓市調(diào)控政策的核心是強(qiáng)調(diào)“控制投機(jī)投資性需求,滿足合理住房需求”,這個(gè)政策方向應(yīng)該長期堅(jiān)持不動(dòng)搖,同時(shí)與加強(qiáng)保障房建設(shè)和反腐敗結(jié)合起來,力求改變當(dāng)前住房資源占有不平衡的情況。