隨著多個城市“國五條”細則漸入“滿月”，近期的樓市呈現(xiàn)量跌價滯、觀望情緒加重等特點。新一輪樓市調(diào)控會不會成為一道價格“分水嶺”，房地產(chǎn)市場又能否就此進入良性軌道？

從“絢爛”到“平淡”，開發(fā)商“曲線賣房”

２０１２年下半年以來的樓市躁動歷歷在目：一線城市房價連續(xù)１０個月上漲。1月份，南京商品房成交量同比上漲２１５％、北京二手房網(wǎng)簽量同比大幅上漲３６０％……

進入４月，隨著“國五條”各地細則陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了冰火兩重天：

成交量大幅回落，二手房成交遭“腰斬”；房價未見明顯松動，價格趨穩(wěn)；一線城市房源下降，業(yè)主出手意愿下降；改善型需求明顯降低，剛需仍然較足。“以北京為例，３月份套均成交９５平方米，現(xiàn)在為９０平方米，剛需逐漸成為主力。” 中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉稱。

“４月份的成交量下滑是對３月樓市‘過度亢奮’的修正，也說明了市場觀望氛圍較濃。” 中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳昇說。

樓市高燒暫退，但記者走訪中發(fā)現(xiàn)，拖延開盤、捂盤惜售、“陰陽合同”等手段逐漸“冒頭”。

－－拖延工期、捂盤惜售。部分城市“國五條”細則中明確指出，對報價明顯高于項目前期成交價和周邊在售價格且不接受指導(dǎo)的項目，可暫不發(fā)預(yù)售證。

然而，價格、開盤時間未定，是記者在多個樓盤走訪時得到的回復(fù)。大興一家樓盤，原定３月底開盤的項目一直到５月還未見動靜。盡管買房者多次質(zhì)疑，但開發(fā)商只含糊其辭。

一位業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者，由于前期天價成交量已讓一些開發(fā)商賺得“盆滿缽滿”，因此一些開發(fā)商并不急于出手，而是打起了先觀望再擇機漲價的“算盤”。

－－申報毛坯房，賣出“精裝價”。為了達到拿預(yù)售證和賣高價房兩不誤的目的，一些開發(fā)商申報給建委的是很低的毛坯價，然而出賣時卻告知消費者要簽訂毛坯和精裝兩個價格合同。一套１００平方米的房價輕輕松松就比申報價格多出小十萬。

針對國五條細則出臺后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的種種新情況，北京、廣州等地的建委和房管機構(gòu)表示，正密切關(guān)注，并在研究相關(guān)配套措施，防范開發(fā)商鉆政策漏洞。

各地力度不一，效果“千差萬別”

由中央制定大政策，地方制定具體細則是本輪調(diào)控一大亮點，然而記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地細則版本大相徑庭，一些地方觀望、敷衍態(tài)度顯現(xiàn)無疑。

所有地方版本中，北京可謂最嚴(yán)厲。除了嚴(yán)規(guī)２０％的交易個稅外，京籍單身被限定只能購買一套住房。一位本想代外地朋友在北京買房的先生坦言“果斷放棄。”

數(shù)據(jù)顯示，４月北京二手房成交量環(huán)比下降８８.１％，記者在走訪多家樓盤時未發(fā)現(xiàn)大幅漲價情況，并有個別樓盤已下調(diào)新一期樓盤預(yù)售價。

與此相對的是，多數(shù)城市雖然態(tài)度懇切，但內(nèi)容缺乏新意。上海、深圳、重慶等７個地市雖然明確涉及２０％個稅，廣州、南京等地提出預(yù)售證核發(fā)制度，另有一些城市提出限價目標(biāo)，但總體上是對中央“國五條”的重申，被指缺乏“殺傷力”。

還有一些城市的調(diào)控政策更是大而化之，語焉不詳。昆明市稱“要求各部門做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，繼續(xù)執(zhí)行商品住房限購措施、差別化住房和房地產(chǎn)稅收政策。”濟南市則稱“進一步落實限購、住房信貸政策……嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。”福州市概括性提出“保持本地區(qū)房價基本穩(wěn)定。”

過于寬泛、缺乏針對性的細則受到社會質(zhì)疑，一些地方的樓市、土地市場則出現(xiàn)了新的動向：個別二線城市細則公布后房價仍出現(xiàn)較大漲幅；杭州市國土資源局近日公布的新一批預(yù)出讓地塊可建面積接近３７２萬平方米，推地規(guī)模刷新了杭州歷次“推地潮”紀(jì)錄。

陳昇等專家指出，一些地方規(guī)避熱點問題，缺乏“殺傷力”。一線城市對于政策執(zhí)行較為嚴(yán)格，不少二、三線城市則“從輕發(fā)落”。“一些地方難舍樓市依賴，細則缺乏誠意，調(diào)控效果難免打折扣。”

但是，新政策已在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場的需求。央行調(diào)查顯示，購房者購買意愿逐漸高位下滑，未來３個月內(nèi)準(zhǔn)備出手購房的居民占比為１４．８％，較上季下降０．６個百分點。

“精確制導(dǎo)”，避免誤傷購房者

近年來，國家出臺一系列土地、信貸、樓市調(diào)控政策，然而房價高燒多年不退。如何讓樓市走出“十年九調(diào)，屢調(diào)屢漲”的怪圈？

“樓市調(diào)控不能僅限于量跌價滯，最終目標(biāo)是價格穩(wěn)定。”陳國強說，“政策仍待細化，讓政策‘精確制導(dǎo)’，而不要旁落‘空調(diào)’，誤傷購房者。”

此次“國五條”首度在大中城市同步執(zhí)行限價政策，首度將房價調(diào)控工作納入地方考核體系，廣東等一些城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快，但是，房產(chǎn)稅試點范圍擴大已進入執(zhí)行階段。但仍未能公布擴容名單，住房信息聯(lián)網(wǎng)也再次延遲推出。

業(yè)內(nèi)人士提醒，從“國五條”的落地來看，中央的調(diào)控目標(biāo)是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，房價穩(wěn)定，而地方的目標(biāo)是房價“增幅穩(wěn)定”，這和中央還是存在較大差距的，值得警惕。土地出讓溢價過高推漲房價的情況需要得到控制，政府也應(yīng)適當(dāng)控制出讓地價、適度讓利。

陳昇建議，中央除了對各地土地供應(yīng)計劃進行明確規(guī)范和考核，更應(yīng)考核土地供應(yīng)的完成率，對于完成率低于基數(shù)的城市要問責(zé)。“因為過去幾年各地土地供應(yīng)計劃的完成率大多不足七成。”他說，“只有加快改革，才能避免‘越調(diào)越漲’的窘境，促進地產(chǎn)市場良性發(fā)展。”（記者 劉敏 孔祥鑫 烏夢達）