市場(chǎng)冷熱有溫差 政策不宜一刀切

樓市調(diào)控應(yīng)分區(qū)域?qū)ΠY開(kāi)方(市場(chǎng)觀察)

今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再度呈現(xiàn)火熱之勢(shì)，但是不同城市間市場(chǎng)冷熱不均的狀況也很明顯：一二線(xiàn)城市供不應(yīng)求，不僅房地產(chǎn)企業(yè)之間的激烈爭(zhēng)奪使得“地王”頻出，而且部分熱點(diǎn)區(qū)域樓盤(pán)再次出現(xiàn)“日光盤(pán)”現(xiàn)象；而三四線(xiàn)城市銷(xiāo)量則明顯滯后，庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)上漲速度趨緩。對(duì)此，專(zhuān)家認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，不同城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控更應(yīng)該“分而治之”，房?jī)r(jià)漲幅較高的重點(diǎn)區(qū)域嚴(yán)格實(shí)行調(diào)控各項(xiàng)措施，而對(duì)于大部分已經(jīng)較為平穩(wěn)的市場(chǎng)，則適當(dāng)采取去行政化的手段調(diào)控。

【樓市區(qū)域分化加劇】

中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布7月份百城價(jià)格指數(shù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10347元每平方米，環(huán)比上漲0.87%，百城價(jià)格自2012年6月以來(lái)連續(xù)第14個(gè)月環(huán)比上漲。值得注意的是，就北上廣等十大城市的房?jī)r(jià)而言，7月十城的住宅均價(jià)為17609元每平方米，環(huán)比上漲1.34%，與去年同期相比上漲11.06%；而與之相對(duì)應(yīng)的是，環(huán)比下跌的城市增至39個(gè)，東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線(xiàn)城市領(lǐng)跌。

同時(shí)，各地庫(kù)存也出現(xiàn)分化。數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市市場(chǎng)庫(kù)存下滑仍在持續(xù)，而三四線(xiàn)城市卻是庫(kù)存高企，供過(guò)于求明顯。對(duì)此，中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2009年之后，中國(guó)三四線(xiàn)城市的土地供應(yīng)有了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，特別是大城市限購(gòu)等調(diào)控加碼后，不少地產(chǎn)商開(kāi)始重點(diǎn)布局三四線(xiàn)城市，導(dǎo)致這些城市的樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，而一二線(xiàn)城市卻在不斷去庫(kù)存。

對(duì)于不同城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冷熱溫差”，北京大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院教授董黎明認(rèn)為，其根源在于教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源過(guò)度集中于北上廣等一線(xiàn)大城市，導(dǎo)致人口和購(gòu)房需求的剛性增長(zhǎng)。

【10年調(diào)控房?jī)r(jià)漲10倍】

房?jī)r(jià)的不斷上漲，也使得市場(chǎng)對(duì)不斷加碼的樓市調(diào)控政策的效果產(chǎn)生了質(zhì)疑。近日有媒體統(tǒng)計(jì)，從2003年至今的10年時(shí)間里，管理層出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀政策達(dá)43次，房?jī)r(jià)也隨之上漲超過(guò)10倍。

“新國(guó)五條新政效力已漸減弱，調(diào)控難抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。” 亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)愈調(diào)愈高的規(guī)律再次得到驗(yàn)證，控制房?jī)r(jià)任務(wù)艱巨漫長(zhǎng)，表明調(diào)控房?jī)r(jià)依然壓力巨大：一是上漲的城市不斷由一線(xiàn)城市蔓延到二三線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)上漲幅度不斷擴(kuò)大；二是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期基本形成，新國(guó)五條調(diào)控威懾力正在弱化；三是35個(gè)地方版調(diào)控細(xì)則是又細(xì)又粗，關(guān)鍵性的政策缺乏實(shí)際操作力；四是伴隨成交量的緩慢回升，調(diào)控政策出現(xiàn)政策見(jiàn)底的初步跡象。

顯然，調(diào)控政策并沒(méi)有擊中導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的根源。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，對(duì)于樓盤(pán)入市價(jià)格的控制的確能夠在短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)的大幅上漲，但是限價(jià)政策必然會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)出現(xiàn)問(wèn)題。長(zhǎng)期來(lái)看，調(diào)控房?jī)r(jià)最終需要增加供應(yīng)。