□記者　袁　濤　報(bào)道

住宅維修資金使用難這一問(wèn)題有望得到有效解決。記者從山東省政府常務(wù)會(huì)議上獲悉，山東省將改革住宅維修資金使用模式，從過(guò)去一種方式為主，改為計(jì)劃使用、應(yīng)急使用和一般使用三種方式并存。其中，電梯故障等8種情形下不必經(jīng)過(guò)業(yè)主投票同意即可應(yīng)急使用。

1998年，隨著住房制度改革的推進(jìn)，為界定公有住房出售后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任，我省出臺(tái)了公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法，1999年又將商品住房納入維修資金交存范圍。2009年，我省出臺(tái)了《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。截至2014年底，全省累計(jì)歸集住宅專項(xiàng)維修資金318.34億元，其中商品房274.23億元、房改住房44.11億元，使用10.81億元。

隨著形勢(shì)的變化，近年來(lái)住宅維修資金使用不便、歸集續(xù)籌困難、增值收益低、管理難度大等問(wèn)題逐步顯現(xiàn)，特別是使用難問(wèn)題困擾著很多業(yè)主。“實(shí)際工作中，大部分業(yè)主對(duì)不涉及自身直接利益的維修事項(xiàng)，不積極參與投票表決，致使難以達(dá)到三分之二的有效比例。”省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)宋軍繼介紹說(shuō)。

根據(jù)此次原則通過(guò)的《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（修訂稿）》，我省將改革住宅維修資金使用模式。除了以前的一般使用外，此次通過(guò)對(duì)計(jì)劃使用、緊急使用方式的界定，以期有效解決使用難問(wèn)題。

據(jù)了解，計(jì)劃使用將主要適用于可提前預(yù)見(jiàn)的，為延長(zhǎng)房屋使用壽命，針對(duì)不同部位、不同設(shè)施設(shè)備的合理使用年限，組織進(jìn)行有計(jì)劃的維修、更新和改造，不必等到徹底壞了、不能用了才組織維修。采取計(jì)劃使用方式，可以一次表決不超過(guò)連續(xù)兩年的維修資金年度使用計(jì)劃。

以前，即使發(fā)生電梯停運(yùn)等緊急情況需要立即維修的，仍需物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出建議，業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)證明核實(shí)等多個(gè)程序才可維修。今后，我省將規(guī)定，有下述8種情形之一的即可應(yīng)急使用住宅維修資金：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞，電梯故障，消防系統(tǒng)故障，建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)，玻璃幕墻炸裂，排水管道爆裂，地下車庫(kù)雨水倒灌，其他可能造成人身安全事故的緊急情況。采用應(yīng)急使用模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)確認(rèn)后立即組織維修，事前雖不必表決，但事后必須公示維修方案、工程決算報(bào)告等材料。

為解決三分之二困境，我省將改革使用住宅維修資金的投票表決模式。業(yè)主表決可以采取常規(guī)表決，即經(jīng)有利害關(guān)系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，視為表決通過(guò)；也可以采用異議表決，即根據(jù)業(yè)主共同管理規(guī)約的約定，持不同意見(jiàn)的業(yè)主專有部分占建筑物總面積的三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過(guò)。

“如果選擇實(shí)行異議表決，由過(guò)去的需面積、人數(shù)的雙三分之二業(yè)主同意，改為反對(duì)的不超過(guò)三分之一就視為表決通過(guò)，可以有效解決過(guò)去業(yè)主不參與投票表決，難以形成決議的老大難問(wèn)題。”宋軍繼表示。