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三問保障房:什么是保障房?怎么建?誰來住?
2011-04-06 17:49:03 來源：中國經濟周刊 保障房誰來住？ 原本，誰來住保障房并不是一個問題。但如今，這個問題卻越來越受到輿論關注。因為，一些不需要住保障房的人也混跡其中。毋庸置疑，這樣的情況不僅導致保障房淪為權力尋租的灰色地帶，還占據了有限的保障房資源，制造了顯著的不公平。 戶籍最重要 “目前我們國家對保障房申請者的規定已經基本確立。”易居房地產研究院綜合研究部長楊紅旭告訴《中國經濟周刊》，“基本是本地區常住中低收入的人口有資格申請。此外，還有一些階段性住房困難的群體，比如剛畢業的大學生等夾心層。” 以北京為例，申請經濟適用房 的條件最低“1人家庭成員，年收入在22700元及以下；人均住房面積在10㎡及以下；家庭總資產凈值在24萬元及以下”到最高“5人及以上家庭成員，年收入在60000元及以下；人均住房面積在10㎡及以下；家庭總資產凈值在48萬元及以下。”其具體供應對象為“具有本市城鎮戶籍時間滿5年，年滿18周歲；單身家庭申請人需年滿30周歲；申請家庭人均住房面積、家庭收入及資產符合政府規定標準。” 申請兩限房的供應對象為“針對北京市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷涉及的農民家庭及市政府規定的其他家庭”。具體申請標準為“3人及以下家庭成員，年收入在8.8萬元及以下；人均住房面積在15㎡及以下；家庭總資產凈值在57萬元及以下”；“4人及以上家庭成員，年收入在11.6萬元及以下；人均住房面積在15㎡及以下；家庭總資產凈值在76萬元及以下。” 而申請廉租房和公共租賃住房的要求則更為細化復雜。申請廉租房的家庭收入標準具體細化到各個區縣，并對取得戶籍年限和離異年限，收入等有明確要求。而一直被眾多來京創業的年輕人期盼的公租房則未制定細化標準。因此未通過上述各保障性住房審核資格以及未取得北京戶籍的個人無法申請。 也有個別公租房已經向年輕人敞開了大門。3月初，北京《關于中關村國家自主創新示范區人才公共租賃住房建設的若干意見》已經出臺并實施。據悉，該《意見》認定公租房是為海淀園企業引進人才提供的短期周轉性租賃住房，由企業提出申請；企業同一人才承租最長不超過5年，一年一簽約；用人企業應將申請人個人信息公示7個工作日；禁止擅自將人才公共租賃住房轉租、轉借他人。 申請人必須同時滿足所在企業(單位)在中關村國家自主創新示范區內注冊并納稅；具有大學以上學歷，或具有中級以上職稱、高級技師資格；必須是與所在企業(單位)簽訂一年以上勞動合同的從業人員；在北京市范圍內無住房且沒有享受過中央或北京市的其他優惠住房政策。 由此可見，保障性住房的基本要求是“取得當地戶籍”。這對于遍布四大一線城市的青年外來人口而言是釘死了期望。 “被尋租”與懲處難 在高房價的誘惑下，能夠以較低價格取得一套住房似乎愈加成為衡量一個本地區常住居民能量大小的重要參考。 基于利益等誘惑因素的挑逗，一些人不惜將保障房納入“權力尋租”的瞄準半徑。而保障房準入的監管漏洞也一覽無余。 2009年6月，武漢經濟適用房搖號“六連號”震驚全國。但是這并非第一起黑幕，也絕非最后一起。 《中國經濟周刊》記者在北京雙惠苑經濟適用房小區目睹眾多“豪車風范”。而該小區還存在大量出租行為。 3月28日，深圳市住建局舉行了行政處罰聽證會，就3名申請人涉嫌在深圳第二次保障房申請過程中提供虛假信息進行公開聽證。多名申請人身家超過中等收入家庭，更有甚者身家300萬以上。然而，深圳市政府對其處以罰款5000元、3年不準申請保障性住房的懲罰力度被視為“過于柔弱”。 一位曾經出售過經濟適用房的人士告訴記者：“有些人申請經適房和限價房的目的無疑就是套利。當初以較低價格買的房子，在現在高房價的市場里能夠賺取很大利潤。有些人也將申請到的經濟適用房進行出租。總之，保障房成為了投資工具。”在這位投機者的眼中，他們基本沒有違法成本。“罰點款什么的，對我們來說基本可以忽略。” 偉業我愛我家副總裁胡景暉對此置評說：“以問題最多的經適房為例，現在的第二代經適房要比第一代申請嚴格很多。現在經適房申請作假很難，要三審兩公示。但是我認為更重要的問題是：對于騙購者的懲罰力度太輕。由于一、二級市場的差價太大，套利的誘惑足以讓一些人去騙購而不承擔風險。” 上述研究人士楊紅旭認為，保障房制度雖然規定了什么樣的人可以居住，但是對于防止一些違法的投機行為還需要慢慢來完善，“政策總是需要時間不斷完善。” 有接近住建部的人士向記者置評說：“在一些法律的約束方面，以及申請者甄別方面，我們的政策還有待細化。而且，對于違法者的懲處力度也因沒有法律規定而難以嚴厲。”他認為，一些保障房的基礎工作尚不到位，收入核定機制、誠信機制等極為不健全。整個基礎不完善，核定真正的家庭收入就較為困難。 深圳市住房研究會常務副會長、秘書長陳藹貧在近期的公開置評中說，“對虛報信息申請保障房的申請者予以處罰應該說已經是一種進步了。”但處罰的主要依據《深圳市保障性住房條例》的法律層級有限，并非《刑法》，也不是全國人大頒布的法律，不可能據此追究虛假信息申報者的刑事責任，但如果情節嚴重，可配合其他法律處理。 本刊記者多方求證，目前并未搜集到監管和職能部門正在設計和完善相關審核制度的消息。 缺失的“退出機制” 目前正在建設的多層次保障房體系還面臨“只進不出”的遠景尷尬。 3月14日，國務院總理溫家寶在回答記者提問時說：“對于保障性住房建設以后，管理和退出機制現在就要著手制定規則，這樣我們就實行了一個從建設到管理，到退出這樣一個完整機制。使保障性住房質量和效益得到保證，使將來它的管理也得到保證。” 顯而易見。保障房只有“申請”，而沒有“退出”并合理。而這種不合理并不僅僅存在中國。 “住進去就退不出來。”中國房地產協會副會長顧云昌如此評價目前的保障房退出現狀。他說，美國、香港等地都有類似的現象。凡是申請成功者住進保障房后都拒絕搬出來。 其實，在2009年12月末住房和城鄉建設部部長姜偉新在該部工作會議上就曾要求說，2011年保障性安居工程工作的一個新任務，是研究、制定、規范保障房退出機制。不過，這個“扭曲”的瓶頸一直無法打破。因收入增加或家境變化而退出保障房的人幾乎不存在。政府由此所形成的負擔越來越重。而由于無法退出，一些本該享受保障房政策的群眾便失去保障權利，致使不合理的居住者持續占用社會資源。 2010年，審計署公布了19個城市2007—2009年廉租房建設情況的公告。廈門等6個城市不同程度存在廉租房保障對象退出難的問題。不符合保障條件的家庭，拒絕到期退出廉租房。 顯而易見的預測已毋庸置評，再不加緊研究退出機制，未來5年建設3600萬套保障房必定會加劇“只進不出”的難題。 顧云昌認為，即便是每年審查居住者的情況，發現情況也很難強制居住者退出所居住房。 由于退出機制的不確立，造成了原本擁有積極性的房地產開發企業等機構亦對參與建設保持“謹慎”。 大約一周前，曾開發包括北京回龍觀、通惠家園在內的大型經濟適用房項目的首開股份(600376.SH)董秘王怡對參建保障房置評說，退出機制明確的保障房如經適房、兩限房以及政府回購的公租房，雖然凈利潤率不高，但周轉快，首開會積極參與。 “但作為上市公司，時時面臨公司利潤與增長的市場壓力，對于參與退出機制不明確的保障房建設，公司將持謹慎態度。”王怡說。 顧云昌認為，目前我國研究保障房退出機制可以參照美國、新加坡等先進理念。 “可以推廣上海的共有產權機制。”他說，讓住居者和政府各擁有一定比例的產權。如果居住者要出售所居經濟適用房則要按照其個人與政府所持產權比例的不同分解銷售收入。此外，也有地區并沒有建設各種類的保障房，只是由政府向相關低收入群體提供租房和購房補貼，等到居住者條件超過中低收入，政府停止補貼，也不失為一個良性循環的途徑。 來源：中國經濟周刊 編輯：于姝楠
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