租售比進一步擴大

偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計顯示，2013年上半年北京地區(qū)通過我愛我家達成的住宅租賃交易均價為3734元/套月，環(huán)比2012年下半年的租金均價上漲了2%，與2012年上半年同期的租金均價相比上漲了7%。而2012年北京人均可支配收入為36469元。

按照國際慣例，住房消費應該控制在家庭收入的30%以下，如果超過該標準，會導致生活質(zhì)量下降。隨著一線城市住房租金大幅上漲，很多家庭房租收入比已經(jīng)超過了這一標準。

根據(jù)中原集團研究中心對北京、上海等國內(nèi)6個主要城市中心地段租金水平跟蹤監(jiān)測結果顯示，截至今年6月底，各地都已達到歷史新高。如上海以63.1元/平方米的月租金成為全國最高，北京以57.5元/平方米的月租金緊隨其后，深圳和廣州分別以46.8元/平方米和44.4元/平方米分列三、四位。

不過，與這些城市的房價相比，盡管租金高漲，但與房屋售價相比仍顯得相對“便宜”。以北京為例，今年6月中心地段平均租金為57.5元/平方米，60平方米的一室一廳，平均租金為3450元。按租售比1 200到1 300計算，6月這些區(qū)域平均房價每平方米應在11500元到17250元之間，但事實上這些區(qū)域的房價遠遠超過這一數(shù)字。以上海市浦東新區(qū)三林片區(qū)70平方米的兩居室為例，報價在2800元/月，而市場售價約為180萬元，租售比約為1 650。浦東新區(qū)聯(lián)洋高檔社區(qū)一套90平方米房租月租在6000元左右，市場售價則在360萬元以上，租售比也達到1 600.

國際上運行狀況良好的租售比一般在1 300至1 200之間。如果租售比高于1 300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，房價大漲之后，租售比進一步擴大，業(yè)主投資回報周期被拉長，只有上調(diào)房租才能縮短投資回報周期，然而房租上調(diào)速度還是追不上房價上漲的腳步。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，城市基礎設施完善帶動區(qū)域房地產(chǎn)價格明顯增值，不動產(chǎn)增值最終在時間維度上體現(xiàn)為租金上漲。此外，隨著城市化進程加快，加上嚴厲的限購政策，更多的城市居民需要通過租賃市場解決住房問題，租賃需求處于相對高位。

業(yè)內(nèi)人士指出，影響租金上漲的因素很多：首先，各類生活消費品價格明顯提高；其次，與房屋直接相關的水、電、裝修建材等成本也在上升。此外，一線城市中外來人口劇增，大學畢業(yè)生和外來務工人員形成的租房需求巨大，給了房租最直接的上漲動力。