北京人口密度

最高為2萬人/平方公里

執(zhí)行難的背后，是政府有形的手與市場的自發(fā)調(diào)節(jié)在碰撞。

北京市統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，北京的房租已經(jīng)連續(xù)上漲了50多個月。21世紀(jì)不動產(chǎn)北京各門店成交量監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京住房租賃價格比去年同期上漲12%。

近年來，北京等一線城市，越來越多的租客選擇合租。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，北京市租賃市場的合租比例已由2011年的45%，上升到目前的近60%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的合租比例也由2011年的25%上升到40%左右。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，租房市場是剛性需求市場，供求關(guān)系是主導(dǎo)因素，租金不斷上漲表明需求旺盛。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，北京每年新增商品房供應(yīng)量只有20多萬套，但與此同時，近年來北京市年新增人口高達(dá)50多萬，其中2011年每平方公里比上年末增加35人，2012年每平方公里比上年末增加31人。分析人士指出，在新增需求不斷大于新增供應(yīng)的前提下，租房壓力只能越來越大，房租自然會步步走高。

北京內(nèi)城六區(qū)（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山），是租房人群首選的區(qū)域，但是這六個區(qū)域的住宅新增供應(yīng)量越來越少，而人口聚集效應(yīng)仍十分強烈。

據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，這六個區(qū)域總面積1380多平方公里，但常住人口卻有1172萬人，即只有北京8.5%的土地面積，卻居住了北京一半以上的人口，人口密度高達(dá)8500人/平方公里。尤其是東城和西城，人口密度都超過2萬人/平方公里，而紐約的人口密度為1萬人/平方公里，東京為0.6萬人/平方公里。專家指出，從國際上看，在經(jīng)濟發(fā)達(dá)、人口密集的地區(qū)，房租必然高企。

21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師張磊表示，房租上漲，白領(lǐng)越搬越遠(yuǎn)，五環(huán)外儼然已成為北京租賃主戰(zhàn)場，年輕白領(lǐng)們租房共同看重的幾點分別是：交通便利、價格便宜、有商場超市。

盤活租賃房源應(yīng)是調(diào)控的重要方向

張磊說，根據(jù)歷年租賃市場情況，7月、8月、9月是租賃市場旺季，價格有進(jìn)一步上漲的可能。而“最難就業(yè)季”遭遇“房租上漲季”，又碰上“5平方米”的新規(guī)，不少畢業(yè)生和北漂擔(dān)心，房租有可能再度上揚。

不過，偉業(yè)我愛我家市場研究中心分析師則指出，對群租的清理整頓短期內(nèi)不會推動北京市房租的上漲。雖然政策落地會催生出更多的租賃需求，但在整個租賃市場之中，住宅樓群租主要集中于交通便利的區(qū)域和一些保障房區(qū)域，比重很小，短期內(nèi)難以影響到整個租賃市場。

楊紅旭認(rèn)為，“長期來看，房租應(yīng)與CPI增幅持平，或者略高于CPI，但必須低于人均可支配收入增幅和GDP增幅。”管理房租的關(guān)鍵在于增加供應(yīng)，除了應(yīng)加大公租房、廉租房的建設(shè)與供應(yīng)規(guī)模，還應(yīng)該鼓勵城中村及近郊村集體、村民，在符合規(guī)劃的前提下建設(shè)出租房，部分擁有空置土地或閑置房屋的企事業(yè)單位在符合規(guī)劃的前提下新建或改建租賃房。

偉業(yè)我愛我家市場研究中心分析師表示，盤活租賃房源可能是未來租賃市場調(diào)控的重要方向。當(dāng)前租賃市場的秩序、價格問題歸根結(jié)底還是實際租賃市場房源不足，通過相應(yīng)的政策引導(dǎo)，讓空置住房、閑置物業(yè)有序進(jìn)入租賃市場，或?qū)⒊蔀槲醋赓U市場調(diào)控的關(guān)鍵。

“通過征房產(chǎn)稅逼出大投資客手中的空置房(比如出租可減稅)也可以增加供應(yīng)。”楊紅旭說，“當(dāng)前我國住房租賃市場，基本上處于散亂、自發(fā)、原始的運行狀態(tài)。交易雙方只受合同法約束，房東處于相對強勢一方，合同不到期便收回使用權(quán)、驅(qū)趕房客的現(xiàn)象時有發(fā)生。而歐美很多國家是禁止這種行為的，即便是房東愿意付違約金，也不能提前驅(qū)趕房客。另外，部分歐洲國家，歷史上曾嚴(yán)格控制房租漲幅，近幾年雖有所放松，但仍在一定程度上監(jiān)控房租變化，并指導(dǎo)市場主體。”記者劉德炳