為何近期新政出臺如此頻繁

支持居民剛需

2015年政府工作報(bào)告“支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。并未出現(xiàn)“調(diào)控”、“抑制”等詞匯，而是用了“支持”、“促進(jìn)”的字眼。

李克強(qiáng)總理答記者問“中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國房地產(chǎn)市場的需求是剛性的，我們鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。”

樓市乍暖還寒

全國　國家統(tǒng)計(jì)局公布2月份70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格，66個(gè)城市環(huán)比下降。

上海　已連續(xù)7周商品住宅總成交在20萬平方米以下，直到上周才剛突破20萬平方米。

首付比回歸合理

6-7成首付　現(xiàn)行的二套房首付標(biāo)準(zhǔn)，是在2013年樓市最火爆時(shí)期出臺的抑制性政策，當(dāng)時(shí)出臺的目的是嚴(yán)格控制改善性需求入市推高房價(jià)。二套房首付比例目前各地執(zhí)行較嚴(yán)。

4成首付　現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場已轉(zhuǎn)向，對改善性需求將繼續(xù)松綁。因此，二套房回歸4成首付也是合理的。

昨日中午，媒體報(bào)道稱央行緊急通知下午三點(diǎn)半召開新聞發(fā)布會，有重要事項(xiàng)發(fā)布。隨后央行辟謠。幾小時(shí)后，傳聞中的二套房最低首付比例下調(diào)的政策坐實(shí)。

昨天晚間，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布消息，個(gè)人轉(zhuǎn)賣普通住房的營業(yè)稅免征期限由5年下調(diào)為2年。

多家機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，政策松綁通道已開啟，無論是地方政府還是相關(guān)部委，有可能繼續(xù)出臺松綁樓市政策。

房地產(chǎn)專家分析，樓市組合政策已經(jīng)出臺，利好將在近期顯現(xiàn)。今年普通住宅的漲幅可能達(dá)10%以上。

各地公積金政策最先松動

相較僵持的商業(yè)貸款，各地住房公積金政策最先開始松動，一系列刺激政策密集出臺。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年下半年以來，長沙、濟(jì)南、蘇州、南京、武漢、貴陽、廣州等30多個(gè)城市對公積金貸款政策進(jìn)行了不同程度的調(diào)整。

在兩會用“支持居民自住和改善性住房需求”取代去年“投機(jī)投資性需求”的措辭時(shí)，有關(guān)“今年房地產(chǎn)政策將調(diào)整”的猜測就不時(shí)被市場提及。

央行辟謠難擋地產(chǎn)股飆漲

昨天中午，有媒體報(bào)道，中國人民銀行緊急通知媒體，下午三點(diǎn)半召開新聞發(fā)布會，有重要事項(xiàng)發(fā)布，稱此次發(fā)布會由金融市場司出面召開。雖然央行辟謠，“沒有這個(gè)發(fā)布會”，但是幾個(gè)小時(shí)后，預(yù)期中的政策終于落地。有分析人士表示，央行辟謠主要是擔(dān)心消息影響地產(chǎn)股，不過，相關(guān)人士已經(jīng)獲得消息。

上周，就有消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在醞釀發(fā)布關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的相關(guān)文件，其中包括兩條重要意見：一是將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成；二是下調(diào)二套房商貸首付比例，下調(diào)房貸利率。據(jù)稱，該文件目前已得到財(cái)政部和央行支持。

“今天央行、銀監(jiān)會、財(cái)政部、稅務(wù)總局也出了政策，與樓市調(diào)控相關(guān)的部委都已經(jīng)出手。”昨天，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]表示，樓市組合政策已經(jīng)出臺，對于市場的利好肯定會在近期顯現(xiàn)，估計(jì)上半年成交量就可能明顯反彈。從后續(xù)來看，可以期待的政策還有取消限制外資買房等。

預(yù)測房價(jià)漲幅或在10%

“這絕對是個(gè)重大利好！”DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏認(rèn)為，此次房產(chǎn)新政是對兩會精神的一個(gè)跟進(jìn)，相信就全年來講，房產(chǎn)政策的調(diào)整還只是個(gè)開始。目前來看，相關(guān)新政僅是針對普通住宅，而針對中高端的政策，有可能會在7、8月份出臺。僅就目前的政策看，伍惠敏表示，二套房首付限定在最低40%，但具體如何執(zhí)行還需看各銀行的執(zhí)行度，此外還與貸款客戶的資產(chǎn)情況有關(guān)。她預(yù)測，今年普通住宅的漲幅或在10%以上，而中高端住宅漲幅將介于5%至8%區(qū)間內(nèi)。

“2015年前兩個(gè)月的全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)相當(dāng)糟糕，如果2015年房地產(chǎn)市場仍不能復(fù)蘇，尤其是投資建設(shè)指標(biāo)不能企穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長壓力將比較大。”楊紅旭表示，調(diào)整二套房信貸在意料之中。今年政府工作報(bào)告中已經(jīng)明確，支持改善性購房需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)、收購存量房用于安置房與公租房。接下去，中央相關(guān)部委出臺政策，順理成章。

3月27日，兩部委出臺調(diào)整樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策后，中金公司就在其報(bào)告中指出，我們認(rèn)為，未來還將有更多部委級、針對需求層面的政策組合拳，支持和鼓勵自住、改善房住房需求，具體措施可能包括交易稅減免、變更首付比例(包括公積金放松、異地流動)等。

新聞鏈接

地產(chǎn)股可能掀起一波估值修復(fù)行情

受樓市新政消息影響，昨天，地產(chǎn)板塊狂飆，截至收盤，地產(chǎn)板塊漲4.75%，天房發(fā)展、深深房A、保利地產(chǎn)、金科股份、中天城投、榮安地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、香江控股、榮安地產(chǎn)、國興地產(chǎn)、中關(guān)村等10股漲停，華夏幸福、首開股份、榮盛發(fā)展等漲幅居前。房地產(chǎn)B基金仍漲停，地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢不改。

近日眾多研究機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告看好地產(chǎn)股后市走向。中金公司指出，3月地產(chǎn)成交弱復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也偏弱，政策持續(xù)放松概率高，而且從估值角度看，2.0×P/B才是地產(chǎn)股估值天花板。看好地產(chǎn)股一季度表現(xiàn)，還有超過20%的上行空間。

國泰君安分析師指出，房地產(chǎn)相關(guān)政策的邊際改善力度及其持續(xù)性大概率會超越市場的預(yù)期，前期的調(diào)整也為參與這次反彈提供了較好的契機(jī)，加之機(jī)構(gòu)配置較低（為地產(chǎn)板塊反彈提供條件和可能性），增量資金的入市將極有可能掀起另一波估值修復(fù)行情（增量資金為點(diǎn)火器）。龍頭房企全面受益于降息降準(zhǔn)和再融資全面松綁，資產(chǎn)負(fù)債表邊際改善最為明顯。