中國日報網環球在線消息：火爆的樓市，飆升的房價，奧運的推力，北京爛尾樓完全有理由“復活”。
近日，七星摩根廣場（原名“摩根中心”）的開盤時間從原定的2007年8月押后到10月。
這個擁有“北京第一爛尾樓”之稱的寫字樓、住宅項目命運多舛。曾因與建筑公司的糾紛而停工3年，但在去年年底取得銷售證復工后，今年5月又遭退房65套，占批準銷售套數的27.2％。
“10月份的開盤價在6萬元左右，單套面積從600～700多平方米。”七星摩根廣場市場部葉楠對記者表示，“樣板間在9月份完工”。
這意味著它每平方米售價僅次于北京銀泰中心柏悅府。來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，七星摩根廣場已網簽的78套公寓的均價為10471元/平方米，在不到1年時間將上漲了473％，比目前管理網上公布的35000元/平方米的預售價也高出71％。
七星摩根廣場的“復活”僅僅是兩年前北京市政府力爭“2008年前必須消滅北京城所有爛尾樓項目”中的一個典型，但近50個貼上“爛尾”標簽的項目仍然命不相同，一場爛尾樓攻堅站隨奧運倒計時一周年徐徐拉開。
從爛尾樓到豪宅
立秋日的中午，北京朝外大街3號，一個姓黃的施工人員頂著烈日不時地提醒過往的路人“小心”，“換塊玻璃，小工程，幾分鐘就能搞定。”
在他的身側，一棟大廈的玻璃幕墻正在被人敲碎，偶爾會有碎片掉落。這正是曾經爛尾的鉑宮國際中心的“門臉”。“原來是售樓中心，現在樓賣完了，有些地方需要修整，估計以后會有別的用途吧。”他對記者說。
“只有爛尾的開發商，沒有爛尾的項目”。的確，“爛尾了”并不是宣告一個項目的死刑，畢竟被“定向爆破”所清除的爛尾樓只是個別現象。在很多人眼中，這些占據著稀缺土地資源的“半成品”是一塊塊肥肉。
鉑宮國際中心是爛尾樓“復活”案例中的經典。它的前身金菲國際公寓曾因各種問題而擱錢，后來更換“操盤手”和案名之后，項目完成了“由金到鉑”的本質飛越。
據悉，目前鉑宮國際中心一期已經售完，二期C、E座預計2007年9、10月現房開盤，為兩座18層塔樓，三座6層板樓板樓組成。戶型面積為240平方米至320平方米以及600平方米躍層，預計均價20000元/平方米以上，高檔精裝修。
相比于2003年13800元/平方米的開盤價，“爛尾”的歷史并沒有對鉑宮國際中心的升值產生不良影響。
低買高賣
新的開發商接手，則是大多數項目復活的開始。新資金的注入無疑是項目重新運作的關鍵，但究竟是什么吸引地產商把寶押在這些爛尾項目上呢？
近年來，北京政府對土地供應控制越來越緊，同時，城市的不斷擴建，使舊城區內有效土地供應漸趨幾乎為零，而位于黃金地段的爛尾樓，走入了開發商的視線。
“爛尾樓可以實現‘低買高賣’，雖然有一定投資風險，一旦成功，收益要遠高于開發全新樓盤。”一位曾經收購爛尾項目的開發公司負責人一語道破天機。
于是，爛尾樓開始復活，強大的營銷能力和雄厚的資金實力，是激活爛尾樓的前提條件。
2002年7月，北京著名爛尾項目中國第一商城被魏公元鼎公司收購。
據計算，魏公元鼎公司為此支付了4億元左右。2003年一期兩棟樓重新開盤，均價達到12000元／平方米，并在一年時間基本銷售完畢。中國第一商城的新東家究竟從中賺了多少，并沒有一個明確數字。但一期18萬平方米的建筑面積給出了參考。
中國土地一級開發網常務副總經理付兵說：“通過拍賣程序出讓爛尾樓時，銀行以及一些債權人急于收回資金，有的開發商用這些樓盤投資金額的1／2甚至1／3就可拍得，只要后期營銷得當，投資“爛尾樓”比投資新樓盤更有利可圖。”
一個正常樓盤從拿地到上市起碼需要兩三年，但接手爛尾樓不需要進行報建、打地基等前期工作，開發一般只需半年到一年的時間和數千萬元資金，而其回報率卻有可能高達150％至200％。
由于爛尾樓一半擱置時間在3年左右，出售方的心理預期并不是很高，接盤者往往可以用較低的資金拿下，獲得后期較高的利潤。
“這對缺少土地儲備、希望進軍異地市場的開發企業可謂短、平、快的捷徑。” 北京市社會科學院經濟研究所副所長趙弘認為，“項目本身的投資價值大小、規劃設計和改造成本、與債權人的關系等問題都必須清楚地考量。”
政府推手
從地圖上看，北京是一個“井井有條”的城市，如果沿天安門廣場中軸線對折，很多交通主干道是重合的。這其中有兩個項目也是重合的：國貿中心和公主墳商業大廈。
然而，這一東一西兩個長安街沿線的項目卻有著完全不同的命運。目前正建設三期的國貿中心已成為北京頂級寫字樓的旗艦，而公主墳綜合商業大廈自1994年立項以來曾一度被北京市土地儲備中心收回，是一個“標準”的爛尾項目。
在政策的推動下，公主墳商業大廈已開始走向復活之路。
公主墳商業大廈由中房集團北京公司以聯建的形式與北京市第一商業局合作開發。當時提出的條件是一商局和中房按4.5：5.5的面積分配比例。但隨后雙方因分配問題產生糾紛，造成工程停工，甚至一度被北京市土地整理儲備中心收回。
直至2005年中房集團以招投標的形式重新拿回項目，才開始啟動開發。經過北京市政府特批，項目仍以聯建的方式由中房和一商局共同開發，面積分配比例被調整為3：7（一商局：中房）。據知情人透露，如果不是政府介入，這樣的比例分配很難被接受。
2005年，北京市建委、市發改委、市規委、市國土資源局等四部門聯合對北京市爛尾工程進行調查，26個項目被市政府認定為爛尾項目，而公主墳商業大廈就在其中。
據規定，2005年作為爛尾樓啟動年，2006年則是爛尾樓集中處理年，2008年北京城八區內的爛尾樓要全面清理掉。
去年底，市建委公布《關于實施〈關于工程建設保證擔保的若干規定〉有關工作的通知》，要求建設工程因故中止施工三個月以上的，要向市或區縣招標投標監管部門提交雙方協議以及加蓋建設單位、施工單位和監理單位公章的中止施工情況說明。
朗星投資咨詢公司中國區副總裁郭偉表示：“2008年是奧運年，這項舉措應該可以保證政府的‘爛尾樓清理計劃’得到很好的落實。”
對于政府介入爛尾樓“重起”一事，市建委有關負責人表示政府的工作在于協調，他們將聯合其他部委及開發商將對全市爛尾樓工程進行地毯式排查與圍剿，在聽取工程建設單位的情況匯報基礎上進行協調，力爭使每一個爛尾樓能起死回生。
“對于盡快消除爛尾樓的措施，除了協調建議各主管部門加快復核各項手續，促進工程早日復工建設外，對因資金不足造成停工的項目，將積極以協助融資、股權合作等方式；對于確實無能力完成建設的項目，建議由政府收回并另行快速處理。”市建委有關負責人如是說。
在北京爛尾樓復興史上，玫瑰園可謂“神話”。
2007年5月，玫瑰園四期正式開盤，不到四個月的時間里，其20棟大別墅已然銷售過半，而三期的最后兩套也于7月全部售罄。
玫瑰園銷售成績的背后隱藏著四度易主、多家地產大鱷折戟沉沙的故事。
1992年，北京郊區沙河鎮小蔡村荒涼的土地上，玫瑰園落戶于此。劉常明從一開始就沒打算認真建別墅。項目開盤后，卻遲遲未破土動工。事實上，飛達玫瑰園的首批賣樓花資金一經到位，就被迅速挪用。“空手套白狼”的游戲，最終讓他身敗名裂。
有著“地產教父”之稱的鄧智仁以香港利達行40％的股權作抵押，通過4家公司集資１億港元，買下玫瑰園２萬平米的別墅，成為項目銷售總代理。在劉常明挪用購房款的丑聞曝光后，鄧最終以8000萬港元集體收購了玫瑰園。
他很快發現：玫瑰園只是“虛有其表”。種種努力終究無濟于事，直到1997年，玫瑰園一期的186套別墅才建設完畢，獲得產權證，然而，鄧已無后續資金跟進。最終，地產教父血本無歸。
之后，鄧智人將負債達6.5億元的玫瑰園幾乎是“白送”給陸蒼。陸蒼希望通過炒地皮來大賺一筆。但事與愿違，由于法律關系不清而使玫瑰園無法變現，原本資金不足的他無力面對眾多的債主，玫瑰園成為“死園”。1998年7月，法院宣布玫瑰園破產。
作為最大債權人的希森集團以3.98億元拍得玫瑰園，集團老板梁希森確定了玫瑰園的重建計劃：先投入資金，在最短的時間內完成玫瑰園的整改工作以及二期100棟別墅的主體工程，再將玫瑰園正式推向市場；繼而再開發三期、四期等后續工程，用4年的時間完成整個玫瑰園的社區開發和完備配套設施建設。
整改工作完成后，2001年，玫瑰園三期亮相，之后步入正軌。
玫瑰園只是眾多北京爛尾樓的一個縮影，它“復活”了，還有很多仍處于爛尾以及正在走向爛尾的項目，它們的明天會是什么樣子呢？
（來源：中國房地產報）
