?中國日?qǐng)?bào)網(wǎng)環(huán)球在線消息：上個(gè)月初，林先生以總價(jià)41.3萬元購得九蓮新村33幢的一套二手房。他可能想不到，在此前13年的時(shí)間里，這套一室一廳的老房子已有過六任房東，且最初的交易價(jià)格，放到現(xiàn)在只夠他買下一個(gè)馬桶的位置。
這是杭州房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的13年，也是人們買房欲望爆發(fā)的13年。在此期間到底發(fā)生了什么？為此，我們花了一個(gè)月的時(shí)間追溯與尋覓，盡量真實(shí)地將這套老房子的7次交易經(jīng)過以及與之相關(guān)的人和事都還原出來，通過這個(gè)二手房交易案例，也許能幫助你更加理性地看待房地產(chǎn)市場。
13年里被賣了7次
這是一套建于1988年的房改房，總建筑面積39.33平方米，一梯兩戶，南臨文三路。1994年的夏天，杭州某機(jī)關(guān)單位的普通職工蔣先生花了8000元，領(lǐng)到了一串銅制門鑰匙，成了它的第一任業(yè)主。
喬遷新居的第一天，蔣夫人就開始抱怨：“從這里騎車到單位要1個(gè)小時(shí)呢，晚上回家，文三路黑漆漆的，讓人發(fā)慌。”考慮到總價(jià)也比較劃算，她最終同意了。
在這套房子里，蔣先生夫婦一住就是5年。在此期間，家門口的那條馬路開始逐漸熱鬧起來，從住處到老婆單位也開通了直達(dá)公交車，蔣先生升了職，添了一個(gè)可愛的女兒。隨著孩子逐漸長大，一家三口住在一室一廳的房子里已感覺到擁擠。
1999年，經(jīng)歷了半年多的尋覓后，蔣先生買下了位于慶春路的一套商品房，二室二廳。與以前相比，居住條件寬裕多了。而九蓮新村的那套老房子，從此開始了頻繁交易的歷史。
當(dāng)年6月，杭州市政府出臺(tái)了允許房改房上市交易的規(guī)定，這為蔣先生轉(zhuǎn)讓老房子提供了方便：這套九蓮新村的房子在掛牌數(shù)月后，終于在11月初找到了買家：一對(duì)新婚夫婦以8萬元買下了它。5年內(nèi)房價(jià)漲了10倍，蔣先生挺高興。
此后8年的時(shí)間里，這套房子又經(jīng)歷了5次交易。算上蔣先生那一次，這套九蓮新村的房子一共交易了7次。
7次交易
社會(huì)貢獻(xiàn)不小
根據(jù)1999年至今杭州二手房交易稅費(fèi)的變更，我們?yōu)檫@套房子算了筆賬，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：在7次交易過程中，幾位房東一共交納了69969元稅費(fèi)。
每次交易產(chǎn)生的交易手續(xù)費(fèi)、中介代理費(fèi)(由于中介代理費(fèi)可能有一定的折扣額度，故本文不做詳細(xì)計(jì)算)等相關(guān)費(fèi)用，則讓相關(guān)政府部門、中介公司獲得了一定的經(jīng)濟(jì)收入。
還有些隱性貢獻(xiàn)，無法用數(shù)字來衡量。比如，幾位初次置業(yè)的房東在擁有了自己的產(chǎn)權(quán)房后，生活有了安定感，他們各自在事業(yè)上的成就，可都得算上這套房子的一份功勞；又比如，在文三路電子信息一條街發(fā)展的初步階段，這套房子起碼為一家電腦公司提供了一個(gè)辦公場所，讓該公司邁出了創(chuàng)業(yè)的第一步。
“這套房子在13年里的增值過程，實(shí)際上是杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展的真實(shí)體現(xiàn)。但是，其房價(jià)的增長僅僅是表面現(xiàn)象，通過交易，各種社會(huì)資源被盤活，并由此進(jìn)入一種良性的循環(huán)。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心博士楊鴻說。
三任房東為了自住
在九蓮新村的這套房子，有3任房東是為了居住而買房。他們分別是第一任房東蔣先生(夫婦)，第二任房東程先生(夫婦)和第七任房東林先生。
另外，這套房子的第四任房東——來自天臺(tái)的林女士，也曾在這套房子里住過。但是作為頤高數(shù)碼廣場的經(jīng)營戶，她買房時(shí)考慮更多的是方便存放貨物。
第二任房東程先生當(dāng)時(shí)看中的是它的地段：他在保俶路上的一家政府機(jī)關(guān)工作，看房那天，程先生是從單位騎車過去的，路上僅花了10分鐘。推門進(jìn)去后看到了里面齊全的家具，對(duì)這套房子的第一感覺是滿意的。盡管如此，程先生還是為要不要下單買房猶豫了好幾個(gè)月，在這段時(shí)間里，他又在附近看了十幾套房子，要么戶型太大、總價(jià)高于心理預(yù)期，要么地段不如意、離單位太遠(yuǎn)。而在1999年，杭州市全年的二手房掛牌量僅為4000套左右，除去部分地處郊區(qū)的小區(qū)和戶型較大的房源，供他選擇的范圍實(shí)在太小了。最終，他還是決定購買這套九蓮新村的二手房。在數(shù)次討價(jià)還價(jià)之后，他以總價(jià)8萬元買下這套房子。
入住當(dāng)天，夫妻倆就制訂了一個(gè)三年計(jì)劃：先不考慮生小孩，三年內(nèi)努力工作，爭取換一套大一點(diǎn)的房子。結(jié)果，這個(gè)計(jì)劃到2001年底就完成了：通過銀行貸款，他們買下了城西某樓盤的一套商品房，并于2002年初搬了進(jìn)去。2002年3月，夫妻倆賣掉了這套九蓮新村的老房子。
到第七任房東林先生買房時(shí)，杭州城已發(fā)生了翻天覆地的變化。13年前那條偏僻冷清的文三路，如今成了著名的電子信息一條街，電腦市場和專賣店云集；位于文三路中段的九蓮新村成了二手房市場上的搶手貨，身價(jià)攀升到每平方米萬元以上，小區(qū)里的房源是掛出一套賣一套。
林先生說，這是他決定買房后，第一次去看房。但是當(dāng)時(shí)的情景容不得他多想。那天下午，第六任房東丁先生同時(shí)約了6位經(jīng)紀(jì)人帶客看房，買房者的報(bào)價(jià)過程持續(xù)到第二天早上，林先生從其他5位競爭者手中搶得了這套房子，“雖然房子舊了點(diǎn)，面積也偏小，但是花41萬就能買到一套房子，不錯(cuò)了，我沒得選擇。”
另三任房東為了投資
也有人看中了這套房子的投資價(jià)值，
下單買房。
第三任房東——杭州四季青的商戶老張，當(dāng)時(shí)一次性買下了兩套房子，全部用于出租。這套九蓮新村的房子當(dāng)時(shí)購入價(jià)為12萬元，被他租給一家電腦公司做辦公場所，月租金800元。當(dāng)時(shí)，九蓮新村的出租房在市場上很緊俏：據(jù)翠苑街道九蓮社區(qū)黨委書記張建國回憶，2002年時(shí)，九蓮新村旁邊已有高新電腦城、頤高數(shù)碼廣場、百腦匯等多家專業(yè)電腦市場，相關(guān)的IT企業(yè)也開始紛紛入駐。市場經(jīng)營戶及一些小型的IT公司，很多都在小區(qū)內(nèi)租房作為倉庫或辦公場所。在九蓮新村里辦公的電腦公司曾多達(dá)近百家，儼然成了小型的硅谷。“現(xiàn)在這一帶頗有規(guī)模的電腦公司，很多都是從我們小區(qū)里出來的呢！”
2003年底，杭州將對(duì)二手房交易征收個(gè)人所得稅的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。為了避稅，老張要趕在元旦前將這套房子賣掉。當(dāng)時(shí)，文三路電子信息一條街已經(jīng)開街，這一帶的人氣也隨之暴漲，來自天臺(tái)的電腦配件經(jīng)營戶林女士，迅速以22萬元接手了這套房子。在20個(gè)月的租期內(nèi)，老張賺得約1.6萬元租金，以及10萬元的買賣差價(jià)。減去近3000元的稅費(fèi)及交易成本，九蓮新村的這套二手房，讓老張獲利約11.3萬元。
第五、第六任房東購買這套房子也均屬投資行為。其中，第五任房東王小姐在購得房子后一個(gè)月，就將其租給了兩名杭州商學(xué)院(現(xiàn)為浙江工商大學(xué))的
畢業(yè)生，每月租金為1200元。
2006年7月，杭州二手房市場在“國六條”政策之下風(fēng)雨飄搖。由于市場形勢不明朗，王小姐以34.6萬元將房子轉(zhuǎn)賣給第六任房東丁先生。
溫州人丁先生在杭州有多處房產(chǎn)。除九蓮新村的這套外，其余均為期房。從去年7月購得這套二手房以來，他來過杭州十幾次，每次都住在這套老房子里，他說，這套房子就像他的旅館。直到今年二手房行情看漲，他才以41.3萬元賣掉了這間“旅館”。
需要說明的是，王小姐和丁先生在交易時(shí)，國家已出臺(tái)強(qiáng)制征收營業(yè)稅的規(guī)定，他們的交易行為都涉及該稅費(fèi)的征收，分別為19203元和23128元。另外，丁先生還要支付交易總額的1%，即4130元的個(gè)人所得稅。加上交易所需要的其他費(fèi)用，他們的投資行為所得到的實(shí)際收益其實(shí)并不多，王小姐賺得約5.1萬元，丁先生賺得約3.3萬元。
它為什么會(huì)被多次交易
杭州中介協(xié)會(huì)副會(huì)長鄧力說，近幾年杭州的二手房市場發(fā)展迅速，像翠苑、朝暉、德勝、采荷等幾個(gè)老式小區(qū)里，很多房子都曾有過三、四位房東，但是，成交記錄在5次以上的房源就比較少見了。
這套九蓮新村二手房的成交記錄之所以多達(dá)7次，是由其自身?xiàng)l件決定的——房子面積較小、房齡也偏老，屬于典型的過渡房，家庭成員超過2人時(shí)，就會(huì)顯得擁擠，加上房子南面臨街，噪音、粉塵污染也較大。從居住的舒適性上看，它不如一些環(huán)境較好的新小區(qū)房源。所以在這套老房子里，即便是定居時(shí)間最長的蔣先生，也只不過住了5年。
盡管如此，這套老房子在二手房市場上的銷路還是不成問題的。其較低的總價(jià)，對(duì)首次置業(yè)者來說壓力不大，而位于“電子信息一條街”中心區(qū)的地段，也很受周邊專業(yè)市場的商戶和從業(yè)人員歡迎。如此一來，每任房東想要改善居住環(huán)境、轉(zhuǎn)讓這套房子時(shí)，大多能順利找到買家。
“九蓮新村的二手房，近年來在市場上一直租售兩旺。由此可見，該小區(qū)33幢的這套二手房有著這么高的交易頻率，除了有一定的偶然因素外，還是符合這一區(qū)域的市場行情的。”鄧力說。
七個(gè)房東都得到了自己想要的
“這套房子的每一次交易，都實(shí)現(xiàn)了社會(huì)資源的優(yōu)化配置，每個(gè)人都從中得到了自己想要的東西。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心博士楊鴻說。
第一任房東蔣先生、第二任房東程先生、第七任房東林先生，都通過購買這套房子完成了自己的首次置業(yè)，圓了住房夢。
另外，蔣先生和程先生在換房的過程中，得到了一定的交易差價(jià)，并以此買下了更大、更好的房子。如今，蔣先生那套位于慶春路的商品房已升值至約15000元/平方米，程先生城西的那套房子也漲至1萬元/平方米左右。
第四任房東林女士通過這套房子，既解決了儲(chǔ)藏貨物的問題，又達(dá)到了暫時(shí)居住的目的。
第三任房東老張、第五任房東王小姐、第六任房東丁先生，在投資房產(chǎn)的過程中獲得了一定的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。
而曾租住過這套房子的某電腦公司及兩位大學(xué)畢業(yè)生，則在付出一定的租金后，獲得了在省城杭州辦公、生活的一個(gè)落腳點(diǎn)。
“從這套房子7次的交易價(jià)格來看，前六任房東都沒有因?yàn)榉课葙I賣而虧錢。類似的小戶型房源，市場行情仍是看漲的，所以第七任房東今后交易時(shí)也未必會(huì)虧本。由此可見，參與交易的每個(gè)人，其實(shí)都在分享房地產(chǎn)市場在這13年里的增值。”楊鴻說。
裕興不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行總裁鄭瑛說，在美國等西方發(fā)達(dá)國家，二手房多次倒手是很正常的事情，一套房子可能先后住過數(shù)位甚至數(shù)十位房東，“初次置業(yè)者購買面積偏小、房齡也較大的公寓，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后再換一套大一點(diǎn)的房子，事業(yè)有成者則購買獨(dú)幢住宅、別墅或者農(nóng)場。這一過程隨著社會(huì)發(fā)展不斷輪回。”她說，這是人們多元化居住需求的體現(xiàn)，也是城市化進(jìn)程發(fā)展到一定程度后必然會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象。
代辦4次交易的經(jīng)紀(jì)人小馬如今成了裕興古墩店店長
在這13年里，這套房子也為杭州的二手房中介帶來了不小的貢獻(xiàn)。
1999年的那次交易，是在杭州房屋置換有限公司(即老牌中介公司公眾房網(wǎng)的前身，老杭州稱其為“杭房置換”)完成的。據(jù)操辦經(jīng)紀(jì)人孔灝回憶，這是當(dāng)年杭房置換代辦的第四例房改房交易，光是辦理相關(guān)的審批手續(xù)，就花了2個(gè)多月時(shí)間。如今，孔灝已改行辦起了網(wǎng)絡(luò)公司，當(dāng)上了老總；而二手房交易的整個(gè)流程也在逐年簡化，現(xiàn)在，普通二手房買賣，半個(gè)月內(nèi)就能辦完所有手續(xù)。
其后，一家不知名的小中介代辦了第三次交易。當(dāng)時(shí)，第三任房東老張還委托這家中介門店將九蓮新村的這套房子出租。該中介門店于2005年4月關(guān)門大吉。代辦經(jīng)紀(jì)人施國圳，現(xiàn)轉(zhuǎn)投杭州某品牌中介公司任寫字樓租賃部主管。而當(dāng)時(shí)每月花800元租這套房子的電腦公司，現(xiàn)已發(fā)展成一家頗有名氣的、有近百名員工的企業(yè)。
獲益最多的是為此代辦4次交易的經(jīng)紀(jì)人小馬。第四次交易的代辦方換成了裕興不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)時(shí)一位叫馬艷艷的實(shí)習(xí)經(jīng)紀(jì)人通過這套房子做成了生平第一單置換業(yè)務(wù)。“成交那天，我在家唱了一晚上歌，很興奮。”從那一次起，馬艷艷開始與這套房子的每一任房東建立聯(lián)系，即業(yè)內(nèi)俗稱的“精耕客戶”。而接下去的數(shù)次交易，也都是她一手操辦的。如今，裕興不動(dòng)產(chǎn)已發(fā)展成一家在全國各地有上百家門店的大型中介公司，而那位小姑娘馬艷艷，今年5月已經(jīng)被提升為裕興不動(dòng)產(chǎn)古墩店店長。
杭州二手房市場十年大事記
●1998年9月，浙江省第一家專業(yè)二手房中介公司——杭州房屋置換有限公司成立，同年成立的中介公司還包括裕興不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)年全市二手房成交量為100套左右。
●1999年6月，杭州市政府出臺(tái)允許房改房上市交易的相關(guān)規(guī)定。當(dāng)年下半年，杭州二手房交易量開始增加，全年交易量接近800套。
●2000年，杭州先后推出了激活二、三級(jí)市場等一系列政策，全市新增中介公司近100家。我愛我家、公眾房網(wǎng)等品牌中介于當(dāng)年相繼進(jìn)入杭州市場。
●2001年1月1日，杭州允許非杭州戶口的外地人在杭購買二手房。二手房價(jià)格從那年開始持續(xù)攀升，到年底成交均價(jià)約為3100元/平方米。
●2002年初，國家下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問題的通知》，二手房交易手續(xù)費(fèi)，由原來的買賣雙方各繳房價(jià)的千分之五，改為每平方米6元，買賣雙方各承擔(dān)一半。這讓二手房交易的相關(guān)費(fèi)用大大降低。同年出臺(tái)的的利好消息還包括“房改房上市無須單位蓋章”和“央行降息”等。當(dāng)年杭州全市二手房交易量突破萬套，成交均價(jià)約為3700元/平方米。
●2003年，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中原地產(chǎn)、信義房產(chǎn)等外資中介公司相繼進(jìn)入杭州市場。年底，市場上傳出“從2004年1月份開始杭州將對(duì)二手房交易征收20%的個(gè)人所得稅”的消息，為了避稅，很多房東轉(zhuǎn)租為售。該年12月，杭州二手房成交量接近5000套，這一月成交紀(jì)錄至今沒有被打破。當(dāng)年二手房成交均價(jià)約為6010元/平方米。
●2004年1月開始，杭州在全國范圍內(nèi)率先對(duì)二手房交易征收20%個(gè)人所得稅。政策維持了9個(gè)月。從10月份開始，政策所導(dǎo)致的觀望氣氛開始逐漸散去，二手房市場回暖。到年底，二手房成交均價(jià)達(dá)到7200元/平方米左右。
●2005年6月1日，國家出臺(tái)第一輪宏觀調(diào)控政策，宣布對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額的5.55%征收營業(yè)稅。以此為節(jié)點(diǎn)，杭州二手房市場在該年經(jīng)歷了從熱到冷的轉(zhuǎn)變。當(dāng)年二手房成交均價(jià)約為8300元/平方米。
●2006年6月，國家強(qiáng)化了營業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，將征收年限從不足2年改為不足5年。同年8月，國家宣布將對(duì)二手房交易征收個(gè)人所得稅。
●2007年2月1日，杭州宣布對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房所取得的增值額征收土地增值稅，稅費(fèi)實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)算，普通住宅免征(而當(dāng)時(shí)非普通住宅成交只占總成交量的10%左右)。到目前為止，杭州主城區(qū)的二手房成交均價(jià)已突破萬元/平方米。(來源：都市快報(bào))
