10月19日下午，銀監(jiān)會主席劉明康一語驚人，稱銀行可抗房產(chǎn)貸款抵押品跌40%。這相比此前劉明康先生所說可抵抗房價下降50%退了一大步，但這樣的說法仍然是不慎重的，對風(fēng)險過于樂觀。
房地產(chǎn)是投資品種，與金融有密切聯(lián)系。房地產(chǎn)抵押品出現(xiàn)40%的下跌，基本可以說明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)崩潰現(xiàn)象，此時必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押品大幅下挫，在極端情況下甚至價格跌到零，資不抵債，從而引爆債務(wù)危機。到那時，信用市場必然凍結(jié)，甚至企業(yè)債、優(yōu)質(zhì)證券都無法發(fā)行，資產(chǎn)價格難以啟動，一直在低谷徘徊。東南亞金融危機與美國次貸危機，已經(jīng)向我們兩次預(yù)演了房地產(chǎn)泡沫崩潰后的信用凍結(jié)慘狀。
確實，我國房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占總體貸款比例不高，目前我國銀行體系房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占各項貸款的比重為19.8%，但實體經(jīng)濟與房地產(chǎn)相關(guān)的抵押貸款以及地方投融資平臺的土地抵押貸款比比皆是，據(jù)一份統(tǒng)計占據(jù)了大半壁江山。
如劉明康先生所說，10.7萬億元的地方政府債務(wù)中80%是銀行貸款，房地產(chǎn)貸款余額10.4萬億元，一旦房地產(chǎn)作為地方政府最重要抵押物失去價值，房貸風(fēng)險與地方債風(fēng)險會如雙子星座聯(lián)袂而來，因為兩者通過土地財政與地方投資，密切地捆綁在一起。中國的房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)在銀行貸款中所占的比例絕不應(yīng)小視。
中國不會發(fā)生美國式的次貸危機，因為金融衍生品相對不發(fā)達，正如兒童不會得老年病，不是什么值得稱道的事，周期不同而已。“其他創(chuàng)新如集合信托與房地產(chǎn)貸款余額之比僅為4%左右，風(fēng)險特征相對簡單”，風(fēng)險特征簡單不等于沒有風(fēng)險，反而會一步到位地構(gòu)成銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險，以相同的方式在各銀行蔓延，并通過銀行壞賬等計提加以體現(xiàn)。
在銀行上市之前，壞賬以再貸款等方式由民眾承擔(dān)成本，現(xiàn)在銀行上市了，投資者成為買單人。不斷提高資本充足率的結(jié)果是上市銀行不斷融資，估值進入歷史低谷仍未企穩(wěn)，投資者避之唯恐不及。如果銀行真的沒有風(fēng)險，就不會兩年瘋狂地融資發(fā)債近萬億，這顯然是銀監(jiān)會對風(fēng)險未雨綢繆，說明對未來可能爆發(fā)的風(fēng)險心知肚明。此時，在銀行風(fēng)險還未徹底緩解時，絕口不提證券市場投資者的虧損與貢獻，不公平。
設(shè)想極端的例子，股債雙底情況延續(xù)，銀行次級債與股市再融資被拒絕，投資者拒絕買單，銀行又該到哪里去找廉價資金呢？是否重用再貸款手段？
劉明康先生認為，房地產(chǎn)貸款安全還表現(xiàn)在，從房地產(chǎn)貸款具體結(jié)構(gòu)看，目前約98%的個人按揭貸款“貸款房價比”低于80%，按揭貸款平均“償債收入比”為33%，超過1/2的按揭貸款和開發(fā)貸款都是在2009年二季度房價重新高企之前發(fā)放的，開發(fā)貸款的平均抵押品比例也達到189%，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，覆蓋率仍高于國際通行的110%標(biāo)準(zhǔn)。
貸款房價比在市場急速下行時波動，當(dāng)房價節(jié)節(jié)下降時，貸款房價比將迅速惡化，最后出現(xiàn)資不抵債的情況，一些業(yè)主選擇放棄還債，讓銀行充當(dāng)房東。2008年房價下跌，媒體披露深圳出現(xiàn)過停止繳納按揭貸款的小高峰，最后靠貨幣寬松和房價上行才得以解決。
至于按揭貸款的平均償債收入比為33%，實在是過于健康，看來“房奴”完全是子虛烏有。每個按揭購房的人都清楚，在房地產(chǎn)穩(wěn)定時，個人按揭被視為銀行的最佳資產(chǎn)，審批手續(xù)非常松弛。購房時，與開發(fā)商合作的銀行急于完成貸款手續(xù)，此時，購房者的收入填寫基本是按照貸款來倒推的，收入證明形同虛設(shè)，就像二手房的陰陽合同一樣，已經(jīng)是市場潛規(guī)則。不料，監(jiān)管部門居然以此為據(jù)，證明中國房地產(chǎn)貸款風(fēng)險不高，這根本不是專業(yè)問題，而是常識問題。
如果償債收入比為33%，說明中國的房地產(chǎn)市場非常健康，說明購房者的收入非常之高，還有什么必要調(diào)控房地產(chǎn)，控制按揭貸款呢？
中國確實不會出現(xiàn)地方債與房地產(chǎn)貸款的崩潰，但理由不是基于劉明康先生所說的銀行壓力測試，而是基于中國70萬億元人民幣以上的銀行存款，3萬億美元以上的外匯儲備，以及國有企業(yè)可以變賣的諸多資源，這都是財富數(shù)十年積累所致，才能讓我們經(jīng)受住沖擊。筆者支持房地產(chǎn)調(diào)控，支持中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，但同樣覺得，應(yīng)該對承擔(dān)轉(zhuǎn)型成本的人，公道些，再公道些。
