繪圖：陳健珊

“年底的樓市好像瘋了！”準備在今年上半年結婚的廣州市民小儲懷揣50萬元現(xiàn)金，打算挑選一套二手學位房作為婚房。可從2012年11月開始至今近2個月內(nèi)，他卻始終買不到心儀的房子。“不是因為我猶豫或者挑剔，實在是因為業(yè)主反價、惜售、觀望的情況太普遍”。“有一天，我約了7套房子的業(yè)主談，沒有一套談成的，不是大幅提價就是臨時反悔不賣了”。小儲十分擔憂：“都說過完年后房價會漲，可實際上過年前就漲了不少，這樣下去不知道什么時候才能買到房子”。

小儲的情況雖然只是個案，但年底樓市的翹尾引人關注。來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，2012年12月70個大中城市中54個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲。其中一線城市首現(xiàn)同比、環(huán)比全面上漲，創(chuàng)2011年4月以來新高。廣州更以環(huán)比上漲1.2%和同比上漲2.4%成為環(huán)比、同比漲幅最大的城市。而二手房方面由于業(yè)主心理受市場預期向好的影響更大，反價、惜售、觀望的現(xiàn)象不少。

個案

業(yè)主寧可賠錢也要反價

年底小儲的頭等大事就是買房。已近而立之年的他有一個交往多年的女友，兩人已獲雙方父母首肯訂婚，并計劃在2013年上半年完成終身大事。萬事俱備只欠一房。于是從2012年11月起，湊夠大約50萬元現(xiàn)金，小儲就開始一頭扎進了樓市。

“因為考慮到未來生了孩子的上學問題，所以想一次性到位買個學位好點的二手房。”小儲說：“我考察了一番，最后大致決定在廣州淘金、建設或者東風東、東山口附近購買。老東山區(qū)嘛，名校集中，學位有保證！”

按照小儲的規(guī)劃，首套房三成首付，50萬元的現(xiàn)金預留一部分作為交易的稅費后，大約可以購買150萬元左右價位的房子。小儲心儀的淘金、建設、東風東、東山口片區(qū)，雖然二手房價因具體樓盤差異較大，但以2萬元/平方米的價格計算，大約可以購買75平方米左右的兩房單位。

目標明確后，2012年11月下旬，小儲開始光顧各大中介，頻頻看樓。“一開始我還比較挑剔，除了要學位房外，還想盡量是電梯樓，樓齡新點。有的房子格局、采光不好，我也沒有考慮。可沒看幾天我就發(fā)現(xiàn)苗頭不對，和業(yè)主見面砍價的時候，業(yè)主不但死咬價格不放，還往往一副不著急賣的姿態(tài)”。“好幾個業(yè)主跟我說，都聽說過完年房價會漲，所以現(xiàn)在掛牌只是探探風”。

小儲開始覺得自己非但沒有議價空間，恐怕也得盡快出手。12月中旬，小儲在淘金東路某樓盤看中了一套71方平方米的兩房單位，“總價是160萬，學位是中星小學，房產(chǎn)證已經(jīng)過5年，又是業(yè)主的唯一住房，稅費很少，總體費用也在我的預算之內(nèi)，我當即告訴中介就是這套了”。和業(yè)主見面后，小儲也很干脆，砍價走走過場，當天就簽了協(xié)議下了3萬元定金。“我原本以為心中一塊石頭落下，這事就算定了。可正當我準備各種購房資料的時候，不到一個禮拜，中介就通知我說業(yè)主反悔了，要么賠我3萬元定金解除協(xié)議，要么就要提價到175萬”。“我一算175萬三成首付就要52.5萬，再加上交易中的各種費用，超出了我的預算。更關鍵的是心里堵著一口氣，憑什么一下子漲15萬啊！”于是小儲收了3萬元違約金解除了合同。

但小儲很快就后悔了。隨后一段時間，且不說沒找到比較滿意的房子不說，光是業(yè)主頻頻反價、惜售就讓他心驚膽戰(zhàn)。“有一天，我約了7套房子的業(yè)主談，沒有一套談成的，不是大幅提價就是臨時反悔不賣了”。“最離譜的是有一套，當天下午我去看的時候，業(yè)主開價還是125萬，我說考慮一下，結果到了晚上就接到中介的電話說，業(yè)主提價到145萬了。才幾個小時就漲價了20萬！”后來小儲又一打聽，當初他已經(jīng)下定的那套房子，很快到1月初已經(jīng)漲價到了190萬元，更是悔得想扇自己：“要是那時候我忍了這口氣，再多湊幾萬把它買下來就好了。

分析

廣州中心區(qū)漲幅明顯

來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，全國70個大中城市中，新建商品住房價格環(huán)比上漲的有54個近八成，僅8個下降；二手房價格環(huán)比上漲的有46個，下降的僅15個。特別是一線城市，2012年來首現(xiàn)同比、環(huán)比全面上漲，創(chuàng)2011年4月以來新高。廣州更以環(huán)比上漲1.2%和同比上漲2.4%成為新建商品住房環(huán)比、同比漲幅最大的城市。

事實上，下半年樓市緩慢復蘇，交投量、價格均呈逐月溫和回升的態(tài)勢，并在第四季度恢復到較為活躍的水平。一手房市場的回溫也傳遞到二手市場并形成互動，特別是年底的二手市場，“相中即入”的買家增多，甚至開始小幅追價；相應的，賣房業(yè)主心態(tài)走強，提價、惜售的現(xiàn)象也開始較多出現(xiàn)。

特別是在一手新盤供應不足的中心城區(qū)，在市場預期向好和“物以稀為貴”心態(tài)的雙重刺激下，反價、惜售、觀望的現(xiàn)象更為明顯。來自合富置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，上月廣州各區(qū)當中，越秀、天河、海珠等中心區(qū)成交量增幅較大；其中樓價漲幅最大的區(qū)域為天河、越秀兩區(qū)。

合富置業(yè)首席市場分析師龍斌分析，一手新貨稀缺以及學位等資源、配套、交通等區(qū)域優(yōu)勢較為突出，因此受到買家追捧。如天河的東圃―車陂、天河北、天河公園、員村；越秀區(qū)的淘金―建設、東風東―東山口；荔灣的中山八―陳家祠、花地灣；海珠的工業(yè)大道、海珠中心等板塊漲幅非常明顯。其中，東圃板塊12月環(huán)比上漲13.7%居首，淘金―建設板塊上漲13%緊隨其后。

警惕

投資投機活躍度提升

值得注意的是，目前的樓市調(diào)控政策雖然以鼓勵首置需求為基調(diào)，但年底撐起樓市的不僅僅是剛性需求，投資投機需求也開始驛動。

合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年第四季度，較大面積、高端物業(yè)呈逐漸增多的態(tài)勢，由此顯示中高端二手買家的活躍度有所提升。2012年第四季度二手住宅成交套均面積達89㎡，較此前一直較平穩(wěn)的約85㎡有所上升。此外由單價看，1.5萬元/㎡以下的交投占比明顯呈下降的趨勢，而1.5萬元/㎡以上的占比則由原來的約四成，上升至五成以上。

一位職業(yè)炒家告訴記者，此前有中介預測2012年底房價將出現(xiàn)一波10%左右的漲幅，再加上市場普遍預測過年后房價仍將繼續(xù)上漲，因此不少炒家都趕在2012年底出手以期明顯大賺一筆。而目前雖然限購、限貸、限外等政策較嚴，但炒家還是可以通過全委等方式變相購入房產(chǎn)，從而推高了房價。“我的一個朋友，甚至把一個樓盤在售的二手房全部包了下來，然后再統(tǒng)一提價形成壟斷。”

龍斌分析，目前國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境總體還會保持平穩(wěn)，政策面再度大幅加碼、收緊的空間不大，預計仍以“向緊微調(diào)”為主，如加強土地和資金監(jiān)管、加強地方政府問責、加快推進房產(chǎn)稅、控制房地產(chǎn)領域的貨幣量等。因此，2013年房地產(chǎn)政策將以“穩(wěn)中微調(diào)”為主。特別是受樓市大環(huán)境好轉、通脹有所加劇等因素的影響，二手樓價將會繼續(xù)走高。預計2013年改善型買家以及投資需求的活躍度將繼續(xù)提升，“不過，一旦價格漲速過快，政策收緊的壓力將會增大，預計這種情況有一定的可能性，并會出現(xiàn)在2013年下半年”。