繪圖:陳健珊
“年底的樓市好像瘋了!”準備在今年上半年結婚的廣州市民小儲懷揣50萬元現(xiàn)金,打算挑選一套二手學位房作為婚房。可從2012年11月開始至今近2個月內(nèi),他卻始終買不到心儀的房子。“不是因為我猶豫或者挑剔,實在是因為業(yè)主反價、惜售、觀望的情況太普遍”。“有一天,我約了7套房子的業(yè)主談,沒有一套談成的,不是大幅提價就是臨時反悔不賣了”。小儲十分擔憂:“都說過完年后房價會漲,可實際上過年前就漲了不少,這樣下去不知道什么時候才能買到房子”。
小儲的情況雖然只是個案,但年底樓市的翹尾引人關注。來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù),2012年12月70個大中城市中54個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲。其中一線城市首現(xiàn)同比、環(huán)比全面上漲,創(chuàng)2011年4月以來新高。廣州更以環(huán)比上漲1.2%和同比上漲2.4%成為環(huán)比、同比漲幅最大的城市。而二手房方面由于業(yè)主心理受市場預期向好的影響更大,反價、惜售、觀望的現(xiàn)象不少。
個案
業(yè)主寧可賠錢也要反價
年底小儲的頭等大事就是買房。已近而立之年的他有一個交往多年的女友,兩人已獲雙方父母首肯訂婚,并計劃在2013年上半年完成終身大事。萬事俱備只欠一房。于是從2012年11月起,湊夠大約50萬元現(xiàn)金,小儲就開始一頭扎進了樓市。
“因為考慮到未來生了孩子的上學問題,所以想一次性到位買個學位好點的二手房。”小儲說:“我考察了一番,最后大致決定在廣州淘金、建設或者東風東、東山口附近購買。老東山區(qū)嘛,名校集中,學位有保證!”
按照小儲的規(guī)劃,首套房三成首付,50萬元的現(xiàn)金預留一部分作為交易的稅費后,大約可以購買150萬元左右價位的房子。小儲心儀的淘金、建設、東風東、東山口片區(qū),雖然二手房價因具體樓盤差異較大,但以2萬元/平方米的價格計算,大約可以購買75平方米左右的兩房單位。
目標明確后,2012年11月下旬,小儲開始光顧各大中介,頻頻看樓。“一開始我還比較挑剔,除了要學位房外,還想盡量是電梯樓,樓齡新點。有的房子格局、采光不好,我也沒有考慮。可沒看幾天我就發(fā)現(xiàn)苗頭不對,和業(yè)主見面砍價的時候,業(yè)主不但死咬價格不放,還往往一副不著急賣的姿態(tài)”。“好幾個業(yè)主跟我說,都聽說過完年房價會漲,所以現(xiàn)在掛牌只是探探風”。
小儲開始覺得自己非但沒有議價空間,恐怕也得盡快出手。12月中旬,小儲在淘金東路某樓盤看中了一套71方平方米的兩房單位,“總價是160萬,學位是中星小學,房產(chǎn)證已經(jīng)過5年,又是業(yè)主的唯一住房,稅費很少,總體費用也在我的預算之內(nèi),我當即告訴中介就是這套了”。和業(yè)主見面后,小儲也很干脆,砍價走走過場,當天就簽了協(xié)議下了3萬元定金。“我原本以為心中一塊石頭落下,這事就算定了。可正當我準備各種購房資料的時候,不到一個禮拜,中介就通知我說業(yè)主反悔了,要么賠我3萬元定金解除協(xié)議,要么就要提價到175萬”。“我一算175萬三成首付就要52.5萬,再加上交易中的各種費用,超出了我的預算。更關鍵的是心里堵著一口氣,憑什么一下子漲15萬啊!”于是小儲收了3萬元違約金解除了合同。
但小儲很快就后悔了。隨后一段時間,且不說沒找到比較滿意的房子不說,光是業(yè)主頻頻反價、惜售就讓他心驚膽戰(zhàn)。“有一天,我約了7套房子的業(yè)主談,沒有一套談成的,不是大幅提價就是臨時反悔不賣了”。“最離譜的是有一套,當天下午我去看的時候,業(yè)主開價還是125萬,我說考慮一下,結果到了晚上就接到中介的電話說,業(yè)主提價到145萬了。才幾個小時就漲價了20萬!”后來小儲又一打聽,當初他已經(jīng)下定的那套房子,很快到1月初已經(jīng)漲價到了190萬元,更是悔得想扇自己:“要是那時候我忍了這口氣,再多湊幾萬把它買下來就好了。
分析
廣州中心區(qū)漲幅明顯
來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù),全國70個大中城市中,新建商品住房價格環(huán)比上漲的有54個近八成,僅8個下降;二手房價格環(huán)比上漲的有46個,下降的僅15個。特別是一線城市,2012年來首現(xiàn)同比、環(huán)比全面上漲,創(chuàng)2011年4月以來新高。廣州更以環(huán)比上漲1.2%和同比上漲2.4%成為新建商品住房環(huán)比、同比漲幅最大的城市。
事實上,下半年樓市緩慢復蘇,交投量、價格均呈逐月溫和回升的態(tài)勢,并在第四季度恢復到較為活躍的水平。一手房市場的回溫也傳遞到二手市場并形成互動,特別是年底的二手市場,“相中即入”的買家增多,甚至開始小幅追價;相應的,賣房業(yè)主心態(tài)走強,提價、惜售的現(xiàn)象也開始較多出現(xiàn)。
特別是在一手新盤供應不足的中心城區(qū),在市場預期向好和“物以稀為貴”心態(tài)的雙重刺激下,反價、惜售、觀望的現(xiàn)象更為明顯。來自合富置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示,上月廣州各區(qū)當中,越秀、天河、海珠等中心區(qū)成交量增幅較大;其中樓價漲幅最大的區(qū)域為天河、越秀兩區(qū)。
合富置業(yè)首席市場分析師龍斌分析,一手新貨稀缺以及學位等資源、配套、交通等區(qū)域優(yōu)勢較為突出,因此受到買家追捧。如天河的東圃―車陂、天河北、天河公園、員村;越秀區(qū)的淘金―建設、東風東―東山口;荔灣的中山八―陳家祠、花地灣;海珠的工業(yè)大道、海珠中心等板塊漲幅非常明顯。其中,東圃板塊12月環(huán)比上漲13.7%居首,淘金―建設板塊上漲13%緊隨其后。
警惕
投資投機活躍度提升
值得注意的是,目前的樓市調(diào)控政策雖然以鼓勵首置需求為基調(diào),但年底撐起樓市的不僅僅是剛性需求,投資投機需求也開始驛動。
合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示,2012年第四季度,較大面積、高端物業(yè)呈逐漸增多的態(tài)勢,由此顯示中高端二手買家的活躍度有所提升。2012年第四季度二手住宅成交套均面積達89㎡,較此前一直較平穩(wěn)的約85㎡有所上升。此外由單價看,1.5萬元/㎡以下的交投占比明顯呈下降的趨勢,而1.5萬元/㎡以上的占比則由原來的約四成,上升至五成以上。
一位職業(yè)炒家告訴記者,此前有中介預測2012年底房價將出現(xiàn)一波10%左右的漲幅,再加上市場普遍預測過年后房價仍將繼續(xù)上漲,因此不少炒家都趕在2012年底出手以期明顯大賺一筆。而目前雖然限購、限貸、限外等政策較嚴,但炒家還是可以通過全委等方式變相購入房產(chǎn),從而推高了房價。“我的一個朋友,甚至把一個樓盤在售的二手房全部包了下來,然后再統(tǒng)一提價形成壟斷。”
龍斌分析,目前國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境總體還會保持平穩(wěn),政策面再度大幅加碼、收緊的空間不大,預計仍以“向緊微調(diào)”為主,如加強土地和資金監(jiān)管、加強地方政府問責、加快推進房產(chǎn)稅、控制房地產(chǎn)領域的貨幣量等。因此,2013年房地產(chǎn)政策將以“穩(wěn)中微調(diào)”為主。特別是受樓市大環(huán)境好轉、通脹有所加劇等因素的影響,二手樓價將會繼續(xù)走高。預計2013年改善型買家以及投資需求的活躍度將繼續(xù)提升,“不過,一旦價格漲速過快,政策收緊的壓力將會增大,預計這種情況有一定的可能性,并會出現(xiàn)在2013年下半年”。