2012年年末的一個早上，在上海浦東親和源老年公寓內(nèi)，二三十位老年人在專業(yè)老師的輔導(dǎo)下，認(rèn)真地排練著大合唱。65歲的邵鷹是其中一員。

這位曾經(jīng)的中學(xué)語文老師為了照顧自己91歲的母親，于2010年購買了中國首個老年人會員制養(yǎng)老社區(qū)――親和源的養(yǎng)老卡，帶著母親住進(jìn)了社區(qū)。

“這里每周都有人來打掃房間，看病也有專人陪同。”邵鷹對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，“我們每周都可以坐班車去超市購物，也可以找人代購。”

我國目前主要有三種養(yǎng)老模式，一是居家養(yǎng)老；二是干休所養(yǎng)老；三就是住進(jìn)政府開辦的，以保障性養(yǎng)老為目的的養(yǎng)老院。而像邵鷹這種中產(chǎn)階層老年人在選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時，既沒有“級別”與“關(guān)系”進(jìn)入傳統(tǒng)干休所，又進(jìn)不了養(yǎng)老院。面對這一階層的養(yǎng)老問題，社會能做些什么？

超2萬億市場引眾地產(chǎn)商淘金

全國老齡委辦公室于2012年9月公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達(dá)1.85億人，占總?cè)丝诘?3.7%。預(yù)計到2025年，老年人口總數(shù)將超過3億。

據(jù)統(tǒng)計，目前我國有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)，只有不到3%的老年人可入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老服務(wù)對于總量逼近2億的中國老人來說，是一個非常大的市場。

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司戰(zhàn)略經(jīng)理楊文斌對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者預(yù)估，2025―2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費用計算，整個市場產(chǎn)值有2萬多億。

除親和源股份有限公司（下稱親和源）外，各大地產(chǎn)商近期也紛紛打出養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號。

“未來幾年，我們將把重心放到養(yǎng)老地產(chǎn)上面。”綠城集團(tuán)(綠城陽光公館 綠城百合公寓)副總經(jīng)理馮雨峰告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，綠城集團(tuán)已經(jīng)攜手浙江雅達(dá)置業(yè)有限公司，在桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)打造一塊占地600畝的養(yǎng)老公寓。

不少中小型地產(chǎn)企業(yè)也在窺伺這塊蛋糕。記者查閱公開報道發(fā)現(xiàn)，利嘉實業(yè)、聯(lián)想控股、路勁地產(chǎn)、香江國際(錦繡香江 香江別墅)等20余家房產(chǎn)企業(yè)都在試水養(yǎng)老地產(chǎn)，打出養(yǎng)老地產(chǎn)概念的樓盤更是數(shù)不勝數(shù)。

“對于中小開發(fā)商來說，這是一次機(jī)會。”楊文斌表示，“在這個市場他們有做大做強(qiáng)的可能。”

市場化養(yǎng)老的南“招”北“式”

目前，親和源和北京太陽城集團(tuán)（下稱太陽城）被公認(rèn)為中產(chǎn)階層市場化養(yǎng)老的兩大先行者。

“親和源開辟出一個新的養(yǎng)老模式――會員制。”親和源董事長奚志勇對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》介紹說，“符合國家法定退休年齡的老人在購買了親和源的會員卡后即可入住。會員卡分A、B兩種類型，A卡為終身卡，可繼承或轉(zhuǎn)讓；B卡以15年為期，入住時間少于15年可退還相應(yīng)款項，超過15年則免費。”

“親和源的入住率為70%，已實現(xiàn)收支平衡。”奚志勇告訴記者，“我們正考慮與央企和保險公司合作，希望能逐漸淡化地產(chǎn)概念，未來以輸出服務(wù)為主。”

相比之下，太陽城主要依托養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設(shè)施來打造養(yǎng)老品牌。

據(jù)太陽城董事局主席朱鳳泊介紹，太陽城將70%的用地拿來建設(shè)老年住宅，另外的土地都用于建設(shè)配套設(shè)施。

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)需跨三道門檻

在業(yè)內(nèi)專家看來，開發(fā)商們所面對的并不是一個可以放心“收割”的市場。

地產(chǎn)專家韓世同在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時表示，目前“大部分開發(fā)商都沒找到好的盈利模式”。地產(chǎn)大佬，萬科集團(tuán)(萬科藍(lán)山 萬科幸福匯)新聞與傳播中心工作人員對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》坦言，對于養(yǎng)老住宅的運營模式，公司仍在探索階段。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，想要真正開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，企業(yè)還需要跨過三道門檻。

首先是“土地關(guān)”。這也是制約企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的最大問題。

記者在浙江省桐鄉(xiāng)市國土資源局的使用權(quán)掛牌出讓公告中看到，綠城養(yǎng)老公寓所在地塊的用途被定義為“中低價位、中小套型普通商品住房用地”。

馮雨峰說：“土地交易實行的是市場化競爭，我們在拿地時不會因為最終用途而得到便宜。”

親和源在土地問題上也面臨著“尷尬”。據(jù)奚志勇介紹，親和源的項目用地是2005年上海市康橋鎮(zhèn)政府以工業(yè)用地性質(zhì)出讓的。

在地產(chǎn)專家看來，由于各地政府在養(yǎng)老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性質(zhì)可能會讓一些以養(yǎng)老名義低價圈地的開發(fā)商鉆了空子。

除土地政策之外，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要破解“收費關(guān)”。

養(yǎng)老地產(chǎn)既沾“養(yǎng)老”又靠“地產(chǎn)”，在盈利上始終面臨著公益與利益的糾纏。韓世同表示，“虧本的生意沒人做。國家要想真正做好養(yǎng)老地產(chǎn)，必須要保證開發(fā)商的合理利潤。”

養(yǎng)老地產(chǎn)面對的是需要提供養(yǎng)老服務(wù)的老年人，它的本業(yè)“服務(wù)關(guān)”始終是需要闖過的。

正如奚志勇所說的那樣，“養(yǎng)老離不開地產(chǎn)，但是養(yǎng)老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務(wù)才是最根本的！”

對此，親和源亮出兩個“利器”：秘書團(tuán)隊和系統(tǒng)化管理軟件。

秘書團(tuán)隊是親和源對服務(wù)人員的新稱。傳統(tǒng)模式的陪護(hù)方式不夠靈活，老人在接受服務(wù)時沒有主動權(quán)；而親和源的秘書主要提供“被動式”服務(wù)。奚志勇說：“秘書不會在你不需要服務(wù)的時候，硬拉著你享受服務(wù)！”

系統(tǒng)化管理軟件可以對入住老人的服務(wù)情況給予監(jiān)督。“什么做了，什么沒做，都會在屏幕上顯示出來。”奚志勇說。