風險：交易過戶有難度

南寧某二手房置業(yè)公司相關(guān)負責人介紹，幾乎沒有購房者來咨詢過此類房產(chǎn)的相關(guān)信息。從房屋交易的角度看，此類住房沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)，因此其增值保值功能并不明顯。且由于沒有房產(chǎn)證，市民購買后轉(zhuǎn)手難度不小，也不能用來貸款。對于通過土地變性可獲得房產(chǎn)證的說法，這只是開發(fā)商給出的一個預(yù)期，具體的執(zhí)行還得看政策的出臺。

需要注意的是，此類樓盤賣的多是期房，而開發(fā)此類樓盤的開發(fā)商實力參次不齊，這些開發(fā)商資金鏈與開發(fā)樓盤的經(jīng)驗沒有品牌開發(fā)商那么牢固。一旦某個鏈條出現(xiàn)問題，樓盤建設(shè)容易受到影響，甚至出現(xiàn)爛尾樓。這些潛在的風險，也是購房者購房時需要注意的。

正因為存在如此大的風險，南寧市稍大一些的房產(chǎn)中介都沒有開展針對這些樓盤的業(yè)務(wù)。

南國早報南國法援律師李金晟表示，對購房者來說，這些用非國有用地建設(shè)的樓盤有一定的風險。以使用三產(chǎn)用地建設(shè)的樓盤為例，通常情況下開發(fā)這類樓盤的開發(fā)商都不會一次性與土地所有者結(jié)清相關(guān)費用。開發(fā)商如果在收取購房者的房款后，在沒有與土地所有者結(jié)清款項的情況下跑路，土地所有者很可能會收回該樓盤以及該樓盤的土地。屆時，購房者將陷入非常麻煩的境地。

前景：

無法“轉(zhuǎn)正”待觀望

業(yè)內(nèi)人士認為，目前國家出臺的相關(guān)政策沒有一項是支持小產(chǎn)權(quán)房的。但另一方面，國家目前也沒有出臺明確具體的清理小產(chǎn)權(quán)房的政策。可以說，當前南寧市場的小產(chǎn)權(quán)房多是在打擦邊球。

不過，由于小產(chǎn)權(quán)房在南寧房地產(chǎn)市場中占的比重極小，對南寧房地產(chǎn)市場的影響也是微乎其微。

另有業(yè)內(nèi)人士認為，城中村等土地擁有者利用集體土地建設(shè)只租不售的小產(chǎn)權(quán)房，短期來看，確實可以緩解中低收入家庭的居住難題，長期來看，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”是不切合實際的。2013年中央一號文件對全國不少地方正在試驗中的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點要求“嚴格規(guī)范”。同時，對集體非經(jīng)營性建設(shè)用地，文件明確規(guī)定不得進入市場。

經(jīng)營性用地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的廠房等地塊，一旦該集體企業(yè)破產(chǎn)，這些地塊就可以作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。而非經(jīng)營性用地主要是指在農(nóng)村宅基地上建的房子，這一規(guī)定實際上阻止了城市郊區(qū)宅基地上興建的商品房進入交易市場，也就是說，“小產(chǎn)權(quán)房”依然是“非法”的。

如果小產(chǎn)權(quán)房始終不能轉(zhuǎn)正，購房者購買小產(chǎn)權(quán)房后不能遷入戶口、房產(chǎn)不能向銀行抵押、子女不能按地段讀書等問題長期存在。那么他們對小產(chǎn)權(quán)房的熱情是否會消減，小產(chǎn)權(quán)房是否還能繼續(xù)發(fā)展下去，將是一個尚待觀望的問題。