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2萬億養老市場的巨大誘惑 養老地產成開發商幌子

2013-05-16 17:00:12 來源:中國江蘇網 
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2萬億養老市場的巨大誘惑 養老地產成開發商幌子

A。開發商往往以養老地產為名頭去拿地,在土地市場價格日益走高的市場背景下,養老地產成為開發企業進行“圈地運動”的工具。

B。有媒體統計,已有超過三成的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。除此之外,以泰康、新華、平安等為代表的保險資金也積極圈地建中高端養老社區。

C。比如一個養老地產只需要300畝土地,而開發商有可能拿地超過1000畝甚至更多,那么剩余的700畝就做部分配套和住宅開發,以實現項目整體盈利。

10%

上百家企業中,真正能做好養老地產的不到10%,另外60%的企業根本沒有想好自己要做什么。

2萬億元

預計2025-2040年,我國約有5000萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。按照目前每人每年5萬元的養老費用計算,整個市場產值有2萬多億元。

2倍

如果養老地產的土地獲取途徑和商業地產一樣,那么兩者的成本也就相當,但養老地產的投資回報周期卻要長很多,一般都要7-10年,是商業地產的2倍。

養老地產成開發商

“圈地運動”的工具

“養老地產很熱,但其實并不好做。”劉達指著酒店窗外一個正在動工的養老公寓項目對記者說。劉達是湖南一家房地產開發商老板。6年前,因看好長沙地產行業發展前景和巨大商機,他雄心勃勃地加入到住宅開發的隊伍中來,得益于過去幾年國內房價一路飛漲,劉達也賺得盆滿缽滿。但隨著最近兩年地產調控政策的實施,銷售壓力就此到來。

通過朋友的介紹和實地調查,劉達萌生了轉型之意,目標是時下方興未艾的養老地產。目前他在長沙望城區的養老園區已經開工,但他只打算建少部分養老設施,多半還是住宅和商業配套。

“道理很簡單,因為全做成養老公寓根本經營不下去,國內純粹的養老地產沒有成功模式。”劉達對記者直言。

劉達的做法和想法代表了目前眾多養老地產開發商的行為。隨著中國快步進入老齡社會,養老事業備受關注,養老地產也吸引著各地產開發商爭相涌入。但養老地產最終不為養老,大多成為開發商從事商業開發的幌子。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示,開發商往往以養老地產為名頭去拿地,在土地市場價格日益走高的市場背景下,“養老地產成為開發企業進行‘圈地運動’的工具”。

養老市場的潛力很誘人

養老地產空間到底有多大呢?先看看國內養老產業的市場需求。

中國老齡研究中心主任黨俊武提到了兩個數字,第一個是老齡委此前公布的未來我國老年人口數量,到2053年是4.87億;第二個數字是失能老年人以及半失能老年人,目前這一數字有3300萬。

世聯地產戰略顧問事業部副總經理楊文斌接受媒體采訪時表示,預計2025-2040年,我國約有5000萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。按照目前每人每年5萬元的養老費用計算,整個市場產值有2萬多億元。

房企、險企扎堆養老地產

早在2008年,保利地產已涉足養老地產研究,直到目前,保利上海西塘安平老年健康生活小區才開發建設。遠洋地產2010年即開始啟動了對老年地產的研究工作,其首個機構養老的產品模型亦莊項目也于今年啟動。2010年年底,萬科也高調宣布養老地產已成為旗下業務版圖的新分支。

有媒體統計,現已有超過三成的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。除了房企積極進入養老地產之外,以泰康、新華、平安等為代表的保險資金也積極圈地建中高端養老社區。

令人大跌眼鏡的是,一些與地產和保險無關的企業也在布局養老地產。比如中石化今年4月上旬就斥資80億元在四川布局養老項目。

“養老”只是幌子

養老地產如此熱,最終建成的項目是否真的用來養老呢?答案是否定的。

劉達表示,“我開始做養老地產后,接觸了上百家企業,真正能做好的不到10%,另外60%的企業根本沒有想好自己要做什么。原因在于,我們沒有專業的養老地產設計機構,沒有專門的為養老地產提供養老服務的機構,還是照傳統的房地產模式來運營,這當然不能成功。”全國房地產經理人聯盟養生養老地產委員會主任陳宏對記者表示。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,開發商往往以養老地產為名頭去拿地。比如一個養老地產只需要300畝土地,而開發商有可能拿地超過1000畝甚至更多,那么剩余的700畝做部分配套和住宅開發。

對于有地產商宣稱已通過養老地產盈利,多名業內人士對記者表示,這些利潤不是純養老地產項目部分,而是養老地產部分之外的住宅開發、商業配套的開發,開發商通過這些利潤來補充、支援養老項目,從而總體上實現項目的利潤平衡或盈利。

養老項目盈利難

為何熱衷從事養老地產的開發商都不愿運營養老項目呢?

對從事養老地產的開發商而言,最大的難處是,土地審批難造成的運營成本高等現實情況讓養老機構很難盈利,甚至可能長期面臨虧損。

一個不爭的事實是,如果養老地產的土地獲取途徑和商業地產一樣,那么兩者的成本也就相當,但養老地產的投資回報周期卻要長很多,一般都要7-10年,是商業地產的2倍。

“普通的商業地產都是可以用來銷售的,但如果做養老地產,則需要進行相關的配套設施建設,比如無障礙設施建設、醫院等,這些都需要開發商來投資,但不可能立刻見到收益。”中國房地產協會老年住區專家委員會執行主任朱文俊表示,“如此一來,若不是大的地產企業,很難有實力進行養老地產開發。”

標簽:養老地產劉達開發商張宏偉

編輯: 柳洪杰 標簽: 養老
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