對(duì)于二手住宅市場(chǎng)來說，改善型購房者受到“新國(guó)五條”細(xì)則的沖擊無疑最大。多家中介機(jī)構(gòu)向記者反映，自新政落地以后，二手住宅市場(chǎng)中的改善型購房入市積極性明顯降低，當(dāng)前市場(chǎng)中剛需購房占比大幅提升。一些原本打算“賣小買大”的“換房族”，因20%的個(gè)稅而不得不推遲了換房計(jì)劃。

選房不怕“想太多”

經(jīng)過了長(zhǎng)達(dá)半年的選房、看房，家住通州加州小鎮(zhèn)的趙先生最近終于完成了換房這一“艱巨的任務(wù)”。幸運(yùn)的是，無論是轉(zhuǎn)手的一居室還是入手的兩居室，均為滿五年唯一住房，從而避免了新政帶來的影響。

換房過程之所以讓很多改善型置業(yè)者叫苦不迭，除了由于看房、交涉、貸款等過程中必須要付出大量精力，還因買賣幾方環(huán)環(huán)相扣，唯有精心打好“時(shí)間差”，才能在盡量不影響各方正常居住的情況下完成交易。2008年，趙先生小兩口買下了加州小鎮(zhèn)一套65平方米一居室，前后所有費(fèi)用加起來花了大約62萬。五年之后，隨著兒子的出生、長(zhǎng)大，再加上把遠(yuǎn)在外地的父母接來北京，小小的一居室已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足趙先生一家五口人的居住需求了。為此，早在半年前趙先生就開始四處物色房源。最終他選定了同一小區(qū)的一套90平方米兩居室，費(fèi)用相加大約175萬元左右，轉(zhuǎn)手的房子則賣了133萬元。

“將換房目標(biāo)仍鎖定在加州小鎮(zhèn)，一是因?yàn)橹苓吔煌ê芊奖?，小區(qū)離八通線終點(diǎn)土橋站不遠(yuǎn)；二是經(jīng)過幾年的發(fā)展，附近的商業(yè)配套已經(jīng)逐漸完善，購物不成問題；三是小區(qū)目前屬于育才小學(xué)通州分校的片區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)孩子將來入學(xué)還是十分有利的。”當(dāng)記者問起為什么還選擇本小區(qū)的二手房時(shí)，趙先生掰著手指，一口氣列出了一大串理由。事實(shí)上，趙先生所考慮的交通、購物、教育等配套問題，也正是大多數(shù)“換房族”首先會(huì)考慮的因素。

根據(jù)趙先生的介紹，加州小鎮(zhèn)同等面積的二手房，因免稅房和非免稅房之分而在價(jià)格上存在著差別。這一價(jià)格差在二手房源網(wǎng)站上體現(xiàn)得更為直觀。

記者看到，以加州小鎮(zhèn)為例，“鏈家在線”上的兩居室房源，根據(jù)裝修、戶型、樓層等不同，免稅房比非免稅房?jī)r(jià)格要貴上10到20萬元左右。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部近期發(fā)布的報(bào)告同樣提及，新政以后，二手房的議價(jià)空間明顯擴(kuò)大。當(dāng)前市場(chǎng)成交房源以免稅房為主，個(gè)稅調(diào)整使得很多高稅房屋出售難度增大。5月第三周，業(yè)主成交周期已經(jīng)擴(kuò)大到近兩個(gè)月。為了加快出售進(jìn)度，非免稅房的業(yè)主主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)或者在議價(jià)過程中降價(jià)的情況變得越來越多。

出手節(jié)奏漸放緩

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，新政以后，自恢復(fù)網(wǎng)簽至今，北京二手住宅的總成交量為8231套，不及2009年至今任何一年的月均成交量。截至19日，5月北京市二手住宅成交3019套，這一數(shù)字僅僅為2012年同期的44.4%，比1月同期減少了72.1%。記者了解到，盡管5月第三周的二手住宅網(wǎng)簽量上調(diào)21.3%，但是新增客源量和房源量持續(xù)下降，低谷形態(tài)的成交有可能會(huì)加深購房者對(duì)后市價(jià)格下調(diào)的預(yù)期，進(jìn)而影響其入市積極性。

在鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭看來，雖然當(dāng)前潛在需求規(guī)模較大，但是兩種現(xiàn)象會(huì)制約成交回升：首先，大量改善型“換房族”持續(xù)觀望。在新政落地，“換房族”一面尋找免稅房源、一面期待業(yè)主降價(jià)的心理預(yù)期加強(qiáng)，其購房需求釋放的節(jié)奏也因此整體放緩；其次，4、5月份的二手住宅成交主要由剛需支撐，但二手住宅市場(chǎng)的剛需規(guī)模畢竟較小，能夠持續(xù)釋放的時(shí)間有限，倘若改善型需求不入市，成交量很難回到月均萬套的相對(duì)高位。由于上半年可能是新政執(zhí)行最為嚴(yán)格的階段，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，二手房成交量?jī)r(jià)繼續(xù)維持低位運(yùn)行的可能性較大。

從價(jià)格上看，由于個(gè)稅政策的調(diào)整，二手房賣方陣營(yíng)有所分化。“滿五年唯一”的免稅房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，不排除小幅度上調(diào)價(jià)格的可能；高稅房業(yè)主下調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象則有所增加。由于目前買方實(shí)際承擔(dān)個(gè)稅的情況占大多數(shù)，導(dǎo)致買房實(shí)際購房成本上升，高稅房業(yè)主下調(diào)價(jià)格既是減少稅費(fèi)和出售難度，也是市場(chǎng)中買賣雙方博弈后作出的價(jià)格平衡。不過業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前二手房降價(jià)仍是小范圍事件，最終能不能形成趨勢(shì)，還要看市場(chǎng)主體的價(jià)格預(yù)期狀態(tài)。如果市場(chǎng)低位狀態(tài)持續(xù)到6月底，三季度二手住宅價(jià)格回落幅度有擴(kuò)大的可能，屆時(shí)將有更多“換房族”選擇出手。

■新聞鏈接

新政后學(xué)區(qū)房

價(jià)格逆勢(shì)上漲

每年3月到5月，是學(xué)區(qū)房成交的傳統(tǒng)旺季。作為一種特殊的剛性房源，學(xué)區(qū)房吸引了為數(shù)不少的“換房族”，其成交量保持了相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。2013年以來，城六區(qū)學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的價(jià)格差在逐漸拉大，目前已達(dá)到12.7%。在全市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)小幅回落的情況下，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺，業(yè)主通常不愿主動(dòng)下調(diào)價(jià)格。新政以來，鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的城六區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)的成交議價(jià)空間為2.76%，低于城六區(qū)2.95%的平均議價(jià)空間；4到5月份，在全市二手房平均價(jià)格小幅回落的情況下，50多個(gè)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的月成交均價(jià)較新政前(1到3月)上漲了2.3%。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，一方面，學(xué)區(qū)房是戶籍體制和教育資源分配問題所衍生的一種特殊住房。這類房源需求群體特定，屬于另類“剛需”。另一方面，具備名校資源的稀缺型學(xué)區(qū)房，既能獲得良好的教育機(jī)會(huì)，又能獲得較好投資收益，雙重功能受到部分購房者的追捧，因而更容易轉(zhuǎn)手。記者 束杰