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從很大程度上來(lái)說(shuō)，聯(lián)邦政府創(chuàng)建的抵押貸款機(jī)構(gòu)房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）并不是引發(fā)這場(chǎng)住房和抵押貸款危機(jī)的禍?zhǔn)住５牵鼈兇_實(shí)是這個(gè)問(wèn)題的重要組成部分，為此，納稅人付出了超過(guò)1,300億美元的救助代價(jià)。

目前，為了保護(hù)納稅人免收這兩家機(jī)構(gòu)未來(lái)崩潰的傷害，奧巴馬政府希望在一個(gè)尚未確定的時(shí)期內(nèi)逐步關(guān)閉這兩家機(jī)構(gòu)，并將抵押貸款市場(chǎng)的大部分份額交給私營(yíng)借貸者運(yùn)營(yíng)。考慮到私營(yíng)市場(chǎng)近年來(lái)的萎縮，同時(shí)，房利美、房地美和聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Administration，簡(jiǎn)稱FHA）提供了90%的新增住房貸款，這將會(huì)是一個(gè)巨大的變化。政府還提出了一個(gè)減輕聯(lián)邦住房管理局角色重要性的建議，讓它專注于為窮人提供抵押貸款。

那么，房利美和房地美的淡出對(duì)抵押貸款的供應(yīng)、貸款利率以及住房的價(jià)格將會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響呢？到頭來(lái)，這樣一個(gè)巨大的變化對(duì)房主是好是壞呢？

人們的觀點(diǎn)各異，不過(guò)，沒(méi)人知道確切的答案。抵押貸款和住房市場(chǎng)非常復(fù)雜，沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)學(xué)教授托德·斯奈（Todd Sinai）認(rèn)為，進(jìn)行一項(xiàng)將房利美和房地美清除，但讓其他的所有東西都保持原樣的對(duì)照試驗(yàn)顯然是不可能的。“就房利美和房地美是否能成功降低借貸者償付抵押貸款的利率，是否能為借貸者增加抵押貸款的供應(yīng)，以及是否只是拿走政府的暗中補(bǔ)貼，從而為股東帶來(lái)更高的投資回報(bào)等問(wèn)題，尚存在爭(zhēng)議。”斯奈談到。“如果房利美和房地美能使抵押信貸更便宜，而且讓人們更容易獲取，那么，關(guān)閉它們就會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生負(fù)面影響。”

沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)學(xué)教授蘇珊·華徹特（Susan M. Wachter）認(rèn)為，私營(yíng)市場(chǎng)是否能夠以及是否愿意吸收房利美和房地美的業(yè)務(wù)尚不清楚，這是總量高達(dá)數(shù)萬(wàn)億美元的貸款。“這是個(gè)很好的問(wèn)題，”她接著指出，即便私營(yíng)市場(chǎng)能夠接管這些業(yè)務(wù)，借貸者也可能無(wú)法獲得像現(xiàn)在這么有吸引力的交易。

華徹特認(rèn)為：“30年期的抵押貸款會(huì)讓借貸者花錢更多。”她還補(bǔ)充談到，有些專家預(yù)計(jì)，這個(gè)期限的貸款利率將會(huì)提高3個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)在，30年期的固定利率貸款的平均利率水平是5%，將來(lái)則會(huì)提高到8%，從而，每借貸10萬(wàn)美元，月還款額將從現(xiàn)在的537美元增加到733美元。這就使30年期的固定利率貸款在可調(diào)節(jié)利率抵押貸款（ARM）面前“毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力”了，華徹特談到。可調(diào)節(jié)利率抵押貸款之所以能提供較低的利率，是因?yàn)槌鼋枞嗣媾R著更少的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄兛梢噪S著市場(chǎng)狀況的變化提高利率。

沃頓商學(xué)院金融學(xué)名譽(yù)教授杰克·古登泰格（Jack M. Guttentag）運(yùn)作著一個(gè)名為《抵押貸款教授》（The Mortgage Professor）的網(wǎng)站，他認(rèn)為，固定貸款利率可能只會(huì)提高四分之三個(gè)百分點(diǎn)，而不是3個(gè)百分點(diǎn)。但是，因?yàn)檫@兩家機(jī)構(gòu)的貸款擔(dān)保將被移出市場(chǎng)，所以，出借人很可能會(huì)要求比以前比例更高的首付款，而且不愿意為那些信用狀況不太好的人提供信貸。確實(shí)，作為對(duì)最近這場(chǎng)危機(jī)的反應(yīng)，目前的嚴(yán)格貸款標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)成為永久性的標(biāo)準(zhǔn)。

古登泰格談到：“貸款資格的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)變得極為嚴(yán)苛了。”他還指出，現(xiàn)在，自雇業(yè)者幾乎是不可能申請(qǐng)到抵押貸款的。“最大的變化是首付款比例的提高，20%可能會(huì)成為整個(gè)市場(chǎng)要求的最低比例。”

比例更高的首付款降低了出借人的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻栀J者在住房中擁有權(quán)益，那么，他們就不太可能違約，另一個(gè)原因是，與住房?jī)r(jià)值相比貸款較少，能讓出借人在房主喪失抵押品贖回權(quán)時(shí)更容易彌補(bǔ)損失。目前，大部分出借人都要求20%的首付款；然而，幾年以前，人們無(wú)需繳付首付款也可以獲得貸款。奧巴馬政府希望將首付款比例的標(biāo)準(zhǔn)確定為至少10%，盡管聯(lián)邦住房管理局將繼續(xù)為某些不太富裕的借貸人提供低首付貸款。

為逐步退出制訂計(jì)劃

房利美，即聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（the Federal National Mortgage Association），是1938年作為一家政府機(jī)構(gòu)成立的，1968年，該機(jī)構(gòu)被轉(zhuǎn)變成了上市公司。房地美，即聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（the Federal Home Loan Mortgage Corp.），是美國(guó)政府于1970年創(chuàng)建的上市公司，該公司的成立旨在與房利美競(jìng)爭(zhēng)。它們的主要職能是購(gòu)買由私營(yíng)出借人發(fā)放的抵押貸款，并為這些貸款提供保險(xiǎn)。雖然有些貸款留在房利美和房地美的賬面上，不過(guò)，大部分抵押貸款都被打包成了抵押貸款證券，像其他政府債券和公司債券那樣銷售給了投資者。房利美和房地美為投資者提供擔(dān)保——即便房主違約，投資者也能獲得利息和本金。

當(dāng)房利美還是一家政府機(jī)構(gòu)的時(shí)候，這些擔(dān)保是由聯(lián)邦政府提供支持的——也就是說(shuō)，是由納稅人支撐的。然而，成為一家上市公司之后，該機(jī)構(gòu)就失去了這種明確的支持。但是，投資者卻普遍認(rèn)為，因?yàn)榉坷篮头康孛朗恰罢鬓k”的機(jī)構(gòu)，所以，如有必要，政府會(huì)兌現(xiàn)企業(yè)的承諾。

在上個(gè)十年的中期，管理不善，再加上企業(yè)受到為股東創(chuàng)造最大化利潤(rùn)欲望的驅(qū)使，公司收購(gòu)了很多由私營(yíng)出借人發(fā)放的高風(fēng)險(xiǎn)抵押貸款，并為它們提供了擔(dān)保，其中就包括發(fā)放給信用狀況很差的借貸人的次級(jí)貸款。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)候，房主的還款違約率直線上升，為此，房利美和房地美遭受了巨大的損失。2008年9月，政府接管了這兩家機(jī)構(gòu)，遣散了股東，并提供了超過(guò)1，300億美元的救助資金。

上個(gè)月，財(cái)政部和住宅城市發(fā)展部（the Department of Housing and Urban Development）向國(guó)會(huì)提交了一份報(bào)告，提出了逐漸關(guān)閉房利美和房地美的三種方案。

“過(guò)去，政府的金融政策和稅收政策一直在鼓勵(lì)人們購(gòu)買住房，而且對(duì)房地產(chǎn)投資的鼓勵(lì)政策超過(guò)了對(duì)其他經(jīng)濟(jì)部門的政策，可到頭來(lái)，卻讓納稅人為在監(jiān)管不力的住房金融市場(chǎng)發(fā)生的大部分風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)。”這份報(bào)告指出。“今后，政府的主要角色應(yīng)該被限制在嚴(yán)格的監(jiān)管以及保護(hù)消費(fèi)者的范疇，應(yīng)該集中精力幫助中低收入的房主和租戶，并審慎制訂穩(wěn)定市場(chǎng)和應(yīng)對(duì)危機(jī)的支持措施……按照我們的計(jì)劃，私營(yíng)市場(chǎng)——受到嚴(yán)格監(jiān)管并遵循保護(hù)消費(fèi)者和投資者標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行的私營(yíng)市場(chǎng)——將是抵押信貸的主要來(lái)源，而且要承擔(dān)損失。”

這份報(bào)告堅(jiān)持認(rèn)為，數(shù)十年來(lái)，房利美和房地美一直運(yùn)作良好，這兩家機(jī)構(gòu)之所以失敗，只是因?yàn)楣芾聿簧坪投虝r(shí)期內(nèi)的監(jiān)管問(wèn)題。該報(bào)告認(rèn)為，雖然糟糕的運(yùn)營(yíng)實(shí)踐已經(jīng)得到了抑制，不過(guò)，依然建議將這兩家機(jī)構(gòu)關(guān)閉。逐漸關(guān)閉的時(shí)期尚未確定，不過(guò)，關(guān)閉這兩家機(jī)構(gòu)很可能需要幾年的時(shí)間。國(guó)會(huì)何時(shí)通過(guò)這項(xiàng)提案同樣尚不清楚。

這份報(bào)告指出，第一個(gè)方案就是“大幅減小政府在為抵押貸款提供保險(xiǎn)和擔(dān)保中的作用，將其保險(xiǎn)和擔(dān)保的范圍限定在聯(lián)邦住房管理局和其他面向信譽(yù)良好的中低收入借貸人提供貸款的計(jì)劃之內(nèi)。”私營(yíng)出借人將會(huì)提供大部分抵押貸款。第二個(gè)方案與第一個(gè)方案類似，但該方案提出，政府要建立“增援機(jī)制（backstop mechanism），以確保在發(fā)生住房危機(jī)期間人們依然可以獲得貸款。”第三個(gè)方案同樣與第一個(gè)方案相似，不過(guò)，該方案增加了一個(gè)“再保險(xiǎn)計(jì)劃”，即為私營(yíng)保險(xiǎn)計(jì)劃提供擔(dān)保，從而，保障“標(biāo)的抵押貸款的安全”。

在逐漸關(guān)閉兩家機(jī)構(gòu)期間，政府將對(duì)房利美、房地美以及聯(lián)邦住房管理局提供支持的貸款嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)要求，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，此舉旨在減少這些貸款的吸引力，從而，促使借貸者轉(zhuǎn)向私營(yíng)市場(chǎng)。舉例來(lái)說(shuō)，貸款的費(fèi)用會(huì)上漲，同時(shí)，最大貸款額也會(huì)降低。

房利美和房地美的批評(píng)者經(jīng)常說(shuō)，其他發(fā)達(dá)國(guó)家并沒(méi)有這樣的實(shí)體，但是，華徹特認(rèn)為，很多國(guó)家的政府都會(huì)以某種形式介入抵押貸款市場(chǎng)。“在大部分經(jīng)濟(jì)體中，政府在住房金融市場(chǎng)中都扮演著重要的角色——具體而言，這些政府會(huì)暗中防范大型銀行和小型銀行的倒閉。”她指出。“在大部分市場(chǎng)中，銀行都會(huì)提供抵押貸款。當(dāng)利率上漲，造成抵押貸款違約率因此而上升時(shí)，政府會(huì)說(shuō)服銀行給借貸人以喘息之機(jī)，以防止發(fā)生喪失抵押品贖回權(quán)的后果，銀行也是這么做的。”

建立一個(gè)新體系

如果房利美和房地美被關(guān)閉，會(huì)出現(xiàn)什么結(jié)果呢？

從理論上來(lái)說(shuō)，房利美和房地美提供擔(dān)保，使其證券足夠安全，所以，即使利率比其他地方更低，投資者依然感到滿足。這兩家機(jī)構(gòu)得到這些投資的結(jié)果就是更低的抵押貸款利率，從而，能讓人們購(gòu)買住房的付出更低。但事實(shí)是否確實(shí)如此尚存爭(zhēng)議。

不管怎樣，人們普遍認(rèn)為，這兩家機(jī)構(gòu)有能力提供30年期的固定利率抵押貸款，取得這種貸款的借貸者在整個(gè)貸款周期中的每月償付額是不變的。其他發(fā)達(dá)國(guó)家并沒(méi)有類似于房利美和房地美這類的機(jī)構(gòu)，通常情況下，它們都不會(huì)發(fā)放利率固定的長(zhǎng)期抵押貸款。相反，借貸者獲得的是可調(diào)節(jié)利率抵押貸款，這種貸款的利率每隔一段時(shí)間就會(huì)重新調(diào)整，從而，借貸者每月的償付額會(huì)上下浮動(dòng)。固定利率抵押貸款對(duì)出借人而言是有較高風(fēng)險(xiǎn)的，但對(duì)借貸者則是安全的；而可調(diào)節(jié)利率抵押貸款對(duì)出借人是安全的，但對(duì)借貸者而言則具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。

華徹特認(rèn)為，30年期的貸款會(huì)延續(xù)下去，但是，借貸成本會(huì)非常高，所以，借貸者會(huì)轉(zhuǎn)向可調(diào)節(jié)利率抵押貸款，通常情況下，這種貸款被核準(zhǔn)時(shí)，利率會(huì)較低。這會(huì)讓房主面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榭烧{(diào)節(jié)利率抵押貸款的利率常常每12個(gè)月調(diào)整一次。當(dāng)現(xiàn)行利率上漲時(shí)，利率經(jīng)調(diào)整以后，需要房主每月償付更多的貸款，從而，會(huì)導(dǎo)致家庭預(yù)算吃緊。

華徹特指出：“可調(diào)節(jié)利率抵押貸款將利率的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了家庭，在利率逐漸降低的條件下，這并不是什么問(wèn)題，但是，當(dāng)利率上升時(shí)，對(duì)家庭以及整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性而言，利率風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁就是個(gè)問(wèn)題了。”

抵押貸款每月償付額更大幅度的變動(dòng)，會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)更加反復(fù)無(wú)常。低利率會(huì)促使借貸者借貸更多的資金，從而導(dǎo)致他們?yōu)樽》扛?jìng)相出高價(jià)，而高利率則會(huì)產(chǎn)生相反的影響。華徹特確信，30年期固定利率抵押貸款的廣泛供應(yīng)，可以減少不確定性，并平抑住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)，有助于保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。的確，最近這場(chǎng)金融危機(jī)，就是因?yàn)榭烧{(diào)節(jié)利率抵押貸款的利率調(diào)高，造成借貸人每月償付額更高，從而刺破了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫而引發(fā)的。

目前，在新發(fā)放的抵押貸款中，可調(diào)節(jié)利率抵押貸款只占很小的一部分，因?yàn)闉榱嗽诤荛L(zhǎng)時(shí)期內(nèi)將貸款利率鎖定在現(xiàn)在的低利率水平，借貸者更傾向于使用固定利率貸款。華徹特認(rèn)為，如果可調(diào)節(jié)利率抵押貸款在市場(chǎng)中占據(jù)了主導(dǎo)地位，那么，利率的突然高企很快就會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的下跌。她還談到，在可調(diào)節(jié)利率抵押貸款居于主導(dǎo)地位的某些國(guó)家，為了使其市場(chǎng)更加穩(wěn)定，正在努力加強(qiáng)固定利率貸款的作用。華徹特談到，在英國(guó)，“為了增加固定利率抵押貸款的供應(yīng)，政府正在推動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，以減輕在利率上漲時(shí)借貸人遭受的償付沖擊。”

古登泰格補(bǔ)充談到，住房?jī)r(jià)格更大的波動(dòng)性，是出借人的條件更具限制性的另一個(gè)理由。“當(dāng)住房?jī)r(jià)格上漲時(shí)，你得到的是什么樣的貸款并不重要。”他談到，因?yàn)樽》績(jī)r(jià)值的上升，能讓出借人通過(guò)止贖獲得足以彌補(bǔ)債務(wù)的資金。“而在人們預(yù)期住房?jī)r(jià)格將會(huì)下跌的時(shí)期，情況則正好相反。”

為什么房主總是極力支持住房?jī)r(jià)格的上漲呢？斯奈談到，一個(gè)理由在于，住房?jī)r(jià)值的上升會(huì)讓房主覺(jué)得自己更富有，盡管對(duì)想成為房主的租戶來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲顯然不是什么好事。事實(shí)上，財(cái)富增長(zhǎng)的感覺(jué)只是某種幻象，因?yàn)榉恐鞯南乱凰》恳矔?huì)變得更貴，從而，會(huì)將在目前這所住房中獲得的收益吃掉。就像有些退休人員那樣，只有當(dāng)“降低標(biāo)準(zhǔn)”，搬到較為便宜的房產(chǎn)居住時(shí)，住房的權(quán)益才會(huì)變成裝在兜里的錢。

但是，房主極力支持住房?jī)r(jià)格的上漲還有另一個(gè)理由：“當(dāng)人們有抵押貸款時(shí)，住房的價(jià)格就變得很重要了。”斯奈指出。如果一位借貸者首付20%的房款，那么，住房的價(jià)值下跌10%，他的投資就會(huì)損失50%；如果價(jià)格上漲了10%，那么，住房就能為他創(chuàng)造50%的收益。

如果沒(méi)有房利美和房地美將抵押貸款轉(zhuǎn)變成證券，那么，什么機(jī)構(gòu)能取代它們呢？奧巴馬政府認(rèn)為，幾年前生機(jī)勃勃但目前死氣沉沉的私營(yíng)證券化市場(chǎng)將再度興旺起來(lái)。

此外，美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)蒂莫西·蓋特納（Timothy F. Geithner）認(rèn)為，美國(guó)應(yīng)該創(chuàng)建一個(gè)“資產(chǎn)擔(dān)保債券”（covered bonds）體系來(lái)為抵押貸款籌資。這個(gè)體系已經(jīng)在某些歐洲國(guó)家得到了應(yīng)用，在這個(gè)體系中，抵押貸款被打包成證券銷售給投資者，這一點(diǎn)就像房利美和房地美所做的那樣。但就資產(chǎn)擔(dān)保債券而言，債券的發(fā)行者會(huì)以自己的賬目承擔(dān)責(zé)任，而不是像美國(guó)的體系那樣，將證券銷售完畢后金盆洗手。因此，人們認(rèn)為，資產(chǎn)擔(dān)保債券讓發(fā)行人有了仔細(xì)核準(zhǔn)抵押貸款更強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)。

古登泰格對(duì)丹麥的一個(gè)體系情有獨(dú)鐘，在這個(gè)體系中，出借人將抵押貸款轉(zhuǎn)化成證券銷售給投資者。利用資產(chǎn)擔(dān)保債券，丹麥的證券會(huì)保留在出借人的賬目上，從而，促進(jìn)出借人謹(jǐn)慎發(fā)放貸款。丹麥體系與美國(guó)體系的主要差別在于，出借人會(huì)繼續(xù)為貸款提供服務(wù)，從而，避免了服務(wù)提供商與抵押貸款證券所有者之間可能發(fā)生的利益沖突。古登泰格談到，對(duì)借貸人來(lái)說(shuō)，丹麥的體系還能讓他們更容易得到最佳交易。

古登泰格告誡說(shuō)，消除房利美和房地美，即便是循序漸進(jìn)地進(jìn)行，可如果沒(méi)有建立后續(xù)體系的清晰計(jì)劃，也是頗具風(fēng)險(xiǎn)的行動(dòng)。“它們對(duì)支撐市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)確實(shí)是極其重要的。”他談到。他建議說(shuō)，可以讓兩個(gè)機(jī)構(gòu)對(duì)建立丹麥?zhǔn)降捏w系展開競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝者繼續(xù)存續(xù)下去，而失敗者則被淘汰出局。

“只是討論放棄房利美和房地美，卻不討論創(chuàng)建某些取代它們的體系是無(wú)法令人信服的。”他談到。“我認(rèn)為，我們不應(yīng)該走向那樣一條道路。”

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（來(lái)源：沃頓知識(shí)在線 編輯：崔旭燕）