“截止到去年底，北京高檔商業(yè)首層租金已達(dá)29元/平方米/天，進(jìn)入2013年，商業(yè)租金仍在持續(xù)上漲。一線城市商鋪?zhàn)饨鸬纳蠞q讓包括跨國連鎖企業(yè)在內(nèi)的商家寢食難安——北京第一家星巴克國貿(mào)店因此“挪窩”。調(diào)查顯示，租金上漲潮下，不少商家開始忙“讓路”。另一方面，經(jīng)歷過去幾年持續(xù)上漲后，北京商鋪?zhàn)饨鹨言庥雒黠@壓力，預(yù)計(jì)近兩年各大商圈不會(huì)出現(xiàn)租金大漲局面。”

星巴克內(nèi)地首家店挪地

上周，星巴克在中國內(nèi)地的首家店國貿(mào)店停業(yè)遷址。這個(gè)位于中國大飯店西門過道的小咖啡廳是很多北京人第一次接觸星巴克的地方。盡管星巴克華北區(qū)相關(guān)工作人員一再對(duì)記者表示，“此次遷址國貿(mào)三期主要原因是因?yàn)樾轮房臻g、設(shè)備更為符合要求”，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，國貿(mào)一期首層昂貴的租金是星巴克遷址的重要原因。

去過國貿(mào)一期首層星巴克店的人或許記得，這家1999年就開業(yè)的星巴克店規(guī)模并不大，位置處于通道口。市場人士估算，國貿(mào)星巴克人員和房租成本約在700萬元/年。根據(jù)星巴克2012年的年報(bào)，亞太區(qū)星巴克店的平均流水為82.9萬美元。如果照此推算，即便國貿(mào)店銷售業(yè)績不俗，所面臨的經(jīng)營壓力也大得驚人。

對(duì)于是否因?yàn)樽饨鹚拢前涂斯ぷ魅藛T并未表態(tài)。國貿(mào)商城目前也沒有透露哪一家品牌會(huì)接手星巴克的鋪面，但記者昨日看到，印有法國老牌的奢侈品箱包店“GOYARD”字樣的黑色油布已經(jīng)包圍了整個(gè)店鋪。戴德梁行等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，CBD區(qū)域，國貿(mào)商城和國貿(mào)寫字樓的出租率一直居高不下，首層商鋪和寫字樓租金也因此一直保持在整個(gè)區(qū)域最頂層的位置。

市區(qū)難覓日租金3元以內(nèi)商鋪

有意思的是，目前星巴克在中國的門店數(shù)為850家左右，根據(jù)星巴克計(jì)劃，要在2015年之前增加到1500家，也就是說全國各地星巴克在不斷開張。但另一個(gè)現(xiàn)象是，星巴克早先布局的北京、上海等熱點(diǎn)區(qū)域門店都將面臨著租約到期、租金大幅上調(diào)的壓力。事實(shí)上，除了星巴克外，面臨房租壓力的還有外資商超和百貨業(yè)。如統(tǒng)計(jì)顯示，家樂福在未來兩年將集中面臨一批門店租約到期，能否承受業(yè)主大幅提租將是家樂福面臨的一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。

記者對(duì)多家商業(yè)品牌的調(diào)查顯示，一般綜合性商超可承受的租金范圍在2元至3元/平方米/天，一旦房租超過3.5元/平方米/天，盈利就非常困難。但實(shí)際情況是，因?yàn)樽饨鸬纳蠞q，目前在北京已經(jīng)很難在市中心區(qū)域找到日租金在3元以內(nèi)的商鋪了。

截止到目前，家樂福在全國65個(gè)城市有219家店面，其中2004年左右開設(shè)的店面約40家。根據(jù)大型商超10-15年租約慣例，家樂福門店將開始集中面臨新租約問題。在過去三年，家樂福至少在國內(nèi)關(guān)閉了6家門店。大多數(shù)原因都是生意未達(dá)預(yù)期進(jìn)行止損。類似的案例還有法寶超市、勁松洋華堂等。

京城商鋪?zhàn)饨疬B續(xù)6年漲幅7%

對(duì)星巴克和家樂福而言，租金成本是核心商業(yè)秘密，外界很難獲知。那么北京商鋪到底有多貴？第一太平戴維斯報(bào)告顯示，自2010年以來，北京商鋪?zhàn)饨鹈總€(gè)月都在上漲，截至2012年年底，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場（主要是指高端購物中心首層）平均租金已經(jīng)達(dá)到了864.9元/平方米/月，即近29元/平方米/天，這一租金水平過去六年每年平均漲幅為7%。

記者近日的調(diào)查也顯示，臨街旺鋪?zhàn)饨鹨膊槐雀呒?jí)購物中心便宜多少。記者采訪了簋街附近的一家飯店老板蔡先生，一說到房租，蔡先生頭就大了。他的飯店位于北新橋和簋街的十字路口，面積248平方米，一年租金156萬元，平均每個(gè)月租金13萬元，每平方米每天約17元。“這一水平在簋街附近算便宜的，但飯店要是不火，掙回房租都難。”

“一睜眼就欠3000多元房租，加上人力等，每天最少4000-5000元成本。”蔡先生經(jīng)營類似和合谷這種的快餐。除了餐飲，每張餐桌上還有一個(gè)pad顯示屏，就餐的人直接在pad上自主點(diǎn)餐，同時(shí)還能夠?qū)崿F(xiàn)食客之間的互動(dòng)。這種餐廳社交模式獲得了風(fēng)投的認(rèn)可，但在現(xiàn)實(shí)中卻被房租壓得喘不過氣來。“如果我們每天不能做到1萬元的流水，基本就是賠錢。”

但在記者近日走訪的商鋪中，17元/平方米/天還是便宜的。如果把商鋪移到簋街中段或是寫字樓區(qū)域的臨街商鋪，餐廳底商每平方米至少20元。

調(diào)查同時(shí)也顯示，在過去幾年持續(xù)上漲之后，今年北京商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)遭遇了明顯的壓力。戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主管及董事陳淞泓預(yù)測，2013年到2014年，北京各大商圈不會(huì)再出現(xiàn)2011年租金大漲的局面，轉(zhuǎn)為小幅調(diào)整，但王府井、CBD和新光天地等核心商圈仍會(huì)出現(xiàn)5%-10%的租金上漲。

記者手記

每種生意都有自己的生存范圍

租金上調(diào)，日子最難過的自然是租戶，少不了要叫苦連天。但如果從生意的角度講，生意人最該反思的是為什么自己的買賣難做。近年來，北京街頭商業(yè)中消失最多的是各種類型的服裝店、雜貨鋪，很多店家直觀感受是房租上漲，或關(guān)門、或搬遷。但如果放到城市化、產(chǎn)業(yè)化的環(huán)境下，電子商務(wù)大行其道，消費(fèi)升級(jí)愈演愈烈，城市區(qū)域功能越來越細(xì)化，毛利率低下、經(jīng)營毫無特色的商鋪衰退則是再正常不過的產(chǎn)業(yè)更替。通俗一點(diǎn)講，在CBD租個(gè)店面炸油條或者攤煎餅，這不是生活便利，這是一種奢侈。

早些年，為了招攬人氣，麥當(dāng)勞、肯德基、星巴克等洋品牌店鋪有著巨大議價(jià)能力，有些地方甚至是半租半送。但到了現(xiàn)在，即便這樣的洋快餐也得用商業(yè)的方式衡量租金是否合理，自己選址是否得當(dāng)。在全球租金排名第二的香港銅鑼灣羅素街，麥當(dāng)勞也因?yàn)樽饨饓毫Υ蠖荒苓w址，讓位給化妝品連鎖店莎莎。這樣看來，隨著北京區(qū)域功能不斷細(xì)化和專業(yè)化，各種業(yè)態(tài)重新布局也是再正常不過的事情了。當(dāng)然，這種布局并非是一關(guān)了之，涉及到傳統(tǒng)文化保護(hù)范疇的生意也應(yīng)該引導(dǎo)支持，但這已經(jīng)不屬于市場調(diào)節(jié)的范圍了。本版文/本報(bào)記者　范輝

商鋪故事

咖啡館老板：

做什么都沒買鋪?zhàn)訏赍X

拋開高檔購物中心和有專門業(yè)態(tài)規(guī)劃的商業(yè)街不論，在目前的租金下，北京好地段的業(yè)態(tài)基本上只有四種，飯店、地產(chǎn)中介、SPA美容、展示形象店。

王先生在雙井樂成國際底商開了一家咖啡廳，5米挑高，隔斷之后使用面積約130平方米。從2010年到現(xiàn)在，不算房租成本，咖啡店收入剛剛夠人工成本。“每天約1500元-2000元的流水，剛剛夠本。”如果算下平均40萬元的年房租，干了3年，貼上裝修，還賠了150萬元。由于商鋪是王先生當(dāng)年買下來的，買時(shí)花了500多萬元，現(xiàn)在這個(gè)商鋪已經(jīng)超過1100多萬元。“現(xiàn)在干咖啡館絕對(duì)是賠錢買賣，能堅(jiān)持3年以上的都是不指望咖啡館掙錢的人。”

“我每次在國外看到他們的業(yè)態(tài)都很羨慕，連織毛衣的都可以在臨街商鋪開個(gè)小店。到中國，這些買賣幾乎沒有臨街開店存活的可能。”王先生告訴記者，現(xiàn)在來看，做什么買賣都沒有買鋪?zhàn)訏赍X。