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中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)中國(guó)在線消息：據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，國(guó)務(wù)院已批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市為房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點(diǎn)城市。對(duì)此中國(guó)日?qǐng)?bào)天津記者站專(zhuān)訪了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所高偉凱博士。

中國(guó)日?qǐng)?bào)：您能不能用一些通俗易懂的語(yǔ)言解釋一下房地產(chǎn)信托投資基金的含義？

高博士：房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），是將不特定投資者分散的資金集中起來(lái)，采取簽訂信托契約的形式或類(lèi)似股份公司的形式，委托對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有成熟經(jīng)驗(yàn)又可以信賴的專(zhuān)業(yè)人才團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)選擇不同地區(qū)、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將出租不動(dòng)產(chǎn)等所產(chǎn)生的收入按比例分配給投資人，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

從本質(zhì)上講，REITs是屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。它具有兩大特征：第一是以房地產(chǎn)為對(duì)象的投資信托，基金的收入來(lái)源是房地產(chǎn)租金和銷(xiāo)售收入，第二，基金將以股利的形式分配給投資者。

中國(guó)日?qǐng)?bào)：房地產(chǎn)信托投資基金是如何運(yùn)作的?相比其他信托基金有何優(yōu)勢(shì)?

高博士：從組織形態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)投資信托基金可以分為契約型和公司型兩種，契約型依據(jù)《信托法》規(guī)定的信托契約建立和運(yùn)作；公司型則依據(jù)《公司法》條文成立，具有法人資格。目前，公司型運(yùn)作模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展主流。

REITs通過(guò)將信托資金以股權(quán)投資的方式加以運(yùn)用，收購(gòu)并持有收益類(lèi)房地產(chǎn)（如公寓、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、旅館和倉(cāng)儲(chǔ)中心等），成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者，取得房地產(chǎn)的所有權(quán)或抵押權(quán)等物權(quán)，直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營(yíng)所得，作為信托投資收益的來(lái)源。

REITS與一般房地產(chǎn)信托的區(qū)別是：

1、投資者取得權(quán)益的性質(zhì)不同。一般房地產(chǎn)信托投資人在到期后取得本金和固定收益，實(shí)質(zhì)是一種融資行為，而REITS的投資性質(zhì)則是因擁有資產(chǎn)而享有利益，但同時(shí)承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的投資行為。

2、投資者的收益與風(fēng)險(xiǎn)不同。由于REITS主要通過(guò)房地產(chǎn)租金收入取得收益，所以基金投資的房地產(chǎn)一般要求已經(jīng)有正常穩(wěn)定收入，因此，投資人不承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，收益較為穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小。如果基金管理水平高，投資者可以獲得較高的收益率；而一般房地產(chǎn)信托主要投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，投資者通過(guò)信托投資公司對(duì)開(kāi)發(fā)商征收資金占用成本取得收益。

3、投資退出機(jī)制不同。REITS投資者可以通過(guò)證券交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓投資份額；而一般房地產(chǎn)信托只能按照合同法的規(guī)定以及合同的約定實(shí)現(xiàn)投資的退出，因而缺乏流動(dòng)性。

4、金融機(jī)制不同。REITS是資產(chǎn)證券化的表現(xiàn)形式之一，是金融創(chuàng)新產(chǎn)品；而一般房地產(chǎn)信托只是銀行間接融資的替代形式。

REITs與其他房地產(chǎn)投資形式相比：

REITs具有高派息、收益穩(wěn)定、高流動(dòng)性和安全性等特點(diǎn)，根據(jù)歷史記錄來(lái)看有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，依據(jù)與其他類(lèi)型金融創(chuàng)新年來(lái)說(shuō)更具投資吸引力。

中國(guó)日?qǐng)?bào)：房地產(chǎn)信托投資基金是怎樣具體解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款難的問(wèn)題的？

高博士：采用銀行貸款的方式進(jìn)行融資一直是我國(guó)房地產(chǎn)公司主要的融資渠道，大約70％的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的一個(gè)行業(yè)，為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行。房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的資金難題。

REITS間接解決房地產(chǎn)融資問(wèn)題。REITS一般不能直接投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但是可以購(gòu)入房地產(chǎn)，因此，可以起到幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收回投資，從而間接解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程資金瓶頸制約問(wèn)題。房地產(chǎn)金融衍生品REITs的推出，可以讓地產(chǎn)商繼續(xù)持有項(xiàng)目所有權(quán)的前提下，獲得發(fā)展資金繼續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，以解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款難的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)可以吸引民間大眾的資金，使房地產(chǎn)信托基金成為房地產(chǎn)業(yè)的重要融資渠道，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新發(fā)展，改變目前房地產(chǎn)行業(yè)單一依靠銀行貸款的融資模式，降低我國(guó)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)日?qǐng)?bào)：成為試點(diǎn)城市后對(duì)天津未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將產(chǎn)生哪些影響？

高博士：次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定影響，寫(xiě)字樓空置率上升較快，工業(yè)園區(qū)廠房入住率也受到波及，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展面臨轉(zhuǎn)折。而房地產(chǎn)信托投資基金適時(shí)的推出，特別是對(duì)工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓起到穩(wěn)定作用。天津是我國(guó)最早嘗試房地產(chǎn)信托投資基金的城市，在房地產(chǎn)信托投資基金的運(yùn)作和管理上積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)信托投資基金在天津試點(diǎn)，為天津市房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展困境尋找到了另一條出路，為天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的的健康發(fā)展形成推力。

首先，房地產(chǎn)投資信托基金可以優(yōu)化天津房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金的融資服務(wù)有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性；其次，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化操作。房地產(chǎn)投資信托基金作為外部監(jiān)管者，必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。再次，依托REITs的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作能力，不僅可以降低房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且可以有效提高物業(yè)資產(chǎn)的利用效率；最后，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化；同時(shí)，在基金支持下還可以通過(guò)兼并、收購(gòu)重組等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，充分實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值。

此外，普通市民也可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)信托投資基金，來(lái)對(duì)沖房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)，因此它的長(zhǎng)期投資價(jià)值明顯，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，迫于通脹預(yù)期逐漸加大、去貨幣化行為進(jìn)一步擴(kuò)大，房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲，這將給普通市民提供一個(gè)投資渠道，給房地產(chǎn)市場(chǎng)增添了活力。

中國(guó)日?qǐng)?bào)：天津未來(lái)需要做哪些工作做好房地產(chǎn)信托投資基金？

高博士：首先，盡快完善REITs實(shí)施細(xì)則和配套措施。要盡快制定相關(guān)規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的政策、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則。要盡快明確房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)投資信托基金運(yùn)作模式、房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的稅收制度等具體操作細(xì)節(jié)。從REITs的發(fā)展經(jīng)歷來(lái)看，優(yōu)惠的稅收政策是其發(fā)展最根本的驅(qū)動(dòng)力和保障。各國(guó)和地區(qū)都對(duì)REITs制定了專(zhuān)門(mén)的稅收法規(guī)，要求REITs在滿足一定條件的前提下，可以在REITs層面免征所得稅。同時(shí)，為了提高REITs產(chǎn)品的流動(dòng)性，大多數(shù)國(guó)家對(duì)于投資REITs免征交易印花稅，投資者取得的分紅收益也給予一定的稅收減免。由于REITs以收購(gòu)物業(yè)資產(chǎn)、購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)相關(guān)股權(quán)和債權(quán)等為主要標(biāo)的，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)活動(dòng)十分頻繁。中國(guó)現(xiàn)行的稅收制度將導(dǎo)致REITs運(yùn)作的交易成本非常高，會(huì)直接削弱了產(chǎn)品的盈利水平。特別是由于缺乏信托財(cái)產(chǎn)登記等制度，REITs取得的財(cái)產(chǎn)難以真正的破產(chǎn)隔離，無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)抗第三人的效力，也不利于維護(hù)投資者的合法權(quán)益。因此，要盡快制定頒布專(zhuān)門(mén)適用于REITs試點(diǎn)的稅收、會(huì)計(jì)、登記等制度。

其次，合理規(guī)劃、明確定位。盡管目前銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對(duì)象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在明顯優(yōu)勢(shì)；而對(duì)當(dāng)前融資困難的中小型房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，這就形成了一個(gè)在確定客戶對(duì)象上的兩難選擇。我們必須要對(duì)REITs合理規(guī)劃、明確定位，使REITs和銀行等金融機(jī)構(gòu)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的良性發(fā)展格局，這也有利于進(jìn)一步把天津建設(shè)成為極具特色的金融城市，培育天津的基金產(chǎn)業(yè)國(guó)際地位。

最后，大量引進(jìn)人才。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以，發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才。

中國(guó)日?qǐng)?bào)：您認(rèn)為金融危機(jī)背景下,房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)將為金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等帶來(lái)哪些其他積極因素？您對(duì)此有什么好的建議和意見(jiàn)？

高博士：當(dāng)前我國(guó)城市化進(jìn)程勢(shì)不可擋，城市化發(fā)展空間很大，住房商品化日益普及，人民群眾在全面建設(shè)小康社會(huì)階段的首選消費(fèi)熱點(diǎn)還是商品住房。在人均收入持續(xù)增加的背景下，商品住房消費(fèi)需求占社會(huì)消費(fèi)總需求的比重還是很高，城市其它房地產(chǎn)的需求也將不斷增長(zhǎng)，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期預(yù)期收益應(yīng)該比較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也相應(yīng)較高。在金融危機(jī)蔓延、股市價(jià)格動(dòng)蕩，以及物價(jià)持續(xù)上漲、貨幣面臨貶值，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨困境的局面下，REITs的推出，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)的深化具有重要積極作用。

1、推動(dòng)了資本市場(chǎng)發(fā)展。REITs將中小投資者原先難以涉足的規(guī)模化房地產(chǎn)投資通過(guò)小額金融工具而轉(zhuǎn)化為一般投資者均可以參加的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，從而提高了金融市場(chǎng)的廣度和深度。

2、提高了金融體系效率。REITs極大地活躍了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，使很多房地產(chǎn)公司在需要資金時(shí)不再單純依賴于銀行而轉(zhuǎn)為直接在資本市場(chǎng)上籌資。房地產(chǎn)信托投資基金與商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)，有助于提高金融體系自身的運(yùn)行效率。

3、優(yōu)化了金融結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)信托投資基金為適應(yīng)資金供求雙方的需要不斷開(kāi)發(fā)出新的信托產(chǎn)品，在使投資信托本身的信托資產(chǎn)多樣化的同時(shí)，也促使資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)的金融工具多樣化，從而促進(jìn)了金融資產(chǎn)多樣化局面的形成和進(jìn)一步發(fā)展。

當(dāng)然，我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在理論上還處于起步階段，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資信托基金體系，完善房地產(chǎn)投資信托基金的具體操作，減輕銀行的壓力。同時(shí)也要盡快建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明，來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性有序地發(fā)展。還要盡快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。我國(guó)目前真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者還很少，這對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢(shì)在必行。

編輯：鄧京荊 董淼  來(lái)源：中國(guó)日?qǐng)?bào)駐天津記者站 （記者 李享 王鈺）