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爭(zhēng)議

新利潤(rùn)來(lái)源還是新泡沫？

巴曙松認(rèn)為，“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入利潤(rùn)結(jié)構(gòu)調(diào)整期”，第一由原來(lái)主要依靠土地增值收入作為利潤(rùn)貢獻(xiàn)，轉(zhuǎn)向?yàn)橄M(fèi)者提供增值服務(wù)，提供好的產(chǎn)品，細(xì)分的產(chǎn)品；第二是行業(yè)的調(diào)整，從原來(lái)的低準(zhǔn)入門檻，轉(zhuǎn)向因?yàn)榈貎r(jià)推動(dòng)下高資金管理的要求，會(huì)推高中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度；第三，房地產(chǎn)的區(qū)域增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)在調(diào)整，一線城市因?yàn)楦叩貎r(jià)、高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)動(dòng)力在減弱，二三線城市成為房地產(chǎn)增長(zhǎng)的主要區(qū)域。

對(duì)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，二三線城市將成為其新的利潤(rùn)增長(zhǎng)來(lái)源。“我們現(xiàn)在很看好重慶、南京、成都、太原等二線城市，”保利、華潤(rùn)、中信等公司人士表示。

但巴曙松同時(shí)警示，樓市存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分開發(fā)商目前在二三線城市所拿地塊地價(jià)過(guò)高，泡沫隱現(xiàn)；二三線城市土地已成為一種單純的投資品，這其中隱含風(fēng)險(xiǎn)。上海房地產(chǎn)專業(yè)人士蔡為民表示，應(yīng)警惕上市房企中“地市”、“股市”互推互漲的現(xiàn)象，上市房企利用“地王”題材炒高股價(jià)、融資獲利，既進(jìn)一步抬高了房?jī)r(jià)和地價(jià)，也把銀行、股市甚至地方政府一同拉進(jìn)場(chǎng)內(nèi)，某種程度上說(shuō)，“土地資本化”比“商品房資本化”更具風(fēng)險(xiǎn)，一旦房?jī)r(jià)和地價(jià)掉頭向下，資本早晚會(huì)退出，地市、股市循環(huán)互推的過(guò)程就會(huì)中斷，樓市泡沫一旦破裂，開發(fā)商、股民、銀行甚至地方政府都可能被套牢。

記者觀察

當(dāng)土地成為投資品 風(fēng)險(xiǎn)難免

2004年之后，由于貨幣投放量的不斷增加，房地產(chǎn)作為投資品的屬性凸顯，同時(shí)土地實(shí)行招拍掛，資金實(shí)力強(qiáng)大的地產(chǎn)商尤其是部分央企，在城市化預(yù)期下，將囤地作為未來(lái)房屋升值和利潤(rùn)來(lái)源的手段，這樣，土地也成為了一種投資品。

囤地的第一輪首先是一線城市，而在今年一線城市房?jī)r(jià)已達(dá)歷史高位的情況下，房企又將目光轉(zhuǎn)向他們認(rèn)為具有潛力的二三線城市。

正如《中國(guó)房地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》所指出的，國(guó)企將土地變成了一種囤積的資源，而大舉高價(jià)拿地囤積，令未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)累積。

相對(duì)于土地的自然升值，房屋的建造、營(yíng)銷等成本的增加微乎其微。因此，市場(chǎng)今天遇到的所有房?jī)r(jià)問(wèn)題的根源在土地，房?jī)r(jià)只是土地供應(yīng)出現(xiàn)問(wèn)題的表現(xiàn)形式。

土地和地價(jià)是決定房?jī)r(jià)最根本的因素，土地管理制度最終決定著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)。這已成為諸多業(yè)內(nèi)人士包括許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識(shí)。

綜合各種建言，國(guó)家應(yīng)采取積極調(diào)控政策，加大多層次房屋土地供應(yīng)，尤其加大保障性住房和普通住宅的土地供應(yīng)，以抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)；同時(shí)，應(yīng)該盡快開征物業(yè)稅，以解決炒房、投機(jī)性購(gòu)房等問(wèn)題，避免房?jī)r(jià)再大起大落。

最后，政府應(yīng)早日制定出合理的土地管理辦法，這也包括把管房子和管土地的部門結(jié)合起來(lái)，而不是各自為政。

編輯：馬原 來(lái)源：新京報(bào)