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蓄客不充分，又要爭搶客戶，這是9月上市的各大項目營銷經(jīng)理的難題。

“現(xiàn)在開發(fā)商能搶的，大多是因為調(diào)控所積累的觀望型客戶，而注定是低價房之爭。”溫立偉表示，各大開發(fā)商將首先把集團內(nèi)部的城鄉(xiāng)結(jié)合部項目、低價房推出，以期加快回籠資金。

協(xié)成機構(gòu)副總裁王裕仁也表示，9月份北京市商品住宅的供應(yīng)量將持續(xù)走高，且以中小戶型房源為主。

但另一不愿意透露姓名的企業(yè)老總指出，即便九、十月迎來降價潮，也不代表開發(fā)商要放棄高利潤。

許多開發(fā)商其實是在用低價房保高價房。高利潤項目基本都不會動，甚至為了達到保值的效果，還可能暗中漲價。

“割肉”換血

低價房之爭或許是場“血戰(zhàn)”。

開發(fā)商最關(guān)注的存量房數(shù)字正逐月上漲。以北京為例。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，9月1日，北京商品房住宅庫存已經(jīng)達到100001套，創(chuàng)造了年內(nèi)最高，相比4月17日的市場最低點84844套，庫存增加超過15000套。

而供應(yīng)量在劇增。按照目前的施工面積及新開工面積計算，今年4季度將迎來新增供應(yīng)高峰。在此情況下，存量房可能猛增。“當(dāng)存量在10萬套時，北京就會形成供應(yīng)壓力；到15萬套時，競爭就會非常激烈。”溫立偉認(rèn)為。

北京某項目市場部經(jīng)理向記者訴苦說，集團近日強制其北京公司旗下項目進行促銷，令他很難接受。因為堅持了四個多月的觀望，該項目即便不做任何促銷，也可以把房子賣出去，取得更高的利潤。但集團老板認(rèn)為，由于公司近期在海南有購地行為，需要資金支持，而臨近年底，需要沖業(yè)績，因此必須舍棄北京項目部分利潤。

他們最終選擇的促銷方式是，每平米贈送價值2000元的精裝修。這包括前期簽訂購合同的業(yè)主。為此這家上市公司需要付出將近12.5億的資金。

中國社科院金融研究所研究員尹中立認(rèn)為，有關(guān)部門對房地產(chǎn)類上市公司的融資、再融資做出了明確限制，信托渠道也更加嚴(yán)格，開發(fā)商資金鏈面臨嚴(yán)峻的考驗。

據(jù)中弘北京像素市場部經(jīng)理龍坤了解，除了少數(shù)不受現(xiàn)金流影響的公司，他所調(diào)查的項目，要么會在9月選擇降價，要么就會提高性價比。

傳統(tǒng)的打折促銷，是一個潮流。

據(jù)協(xié)成統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份北京市進行優(yōu)惠促銷的項目可能達到120個。

開發(fā)商除了采取打折促銷、特價房促銷和誠意金抵房款等方式外，還將贈送精裝修等。如首開鉑郡（東直門外新東路東側(cè)），預(yù)計9月中旬開盤，均價35000元/平方米，較預(yù)期40000元/平米有所下調(diào)，同時送精裝修。

促銷力度也有所增強。部分項目出現(xiàn)較大折扣，如珠江奧古斯塔城邦、珠江摩爾國際和順義的香悅四季全款92折。而北京大興區(qū)即將入市的旭輝·紫郡、東亞·馬賽公館、首邑·溪谷等項目也紛紛調(diào)低預(yù)期，開盤價為16000元/平米，較區(qū)域的二手房價格低2000元/平米左右。

北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，低價開盤才能熱銷，高價就會積壓，已成為市場主要特點。這將使得越來越多的純新盤選擇低開，甚至低于區(qū)域二手房的價格。商品房的低價將明顯拉低區(qū)域均價，北京市價格的再一次普降很可能在9月出現(xiàn)。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道 編輯：鄧京荊