聚焦房產稅試點政策：“動靜不大”影響不小
編者按：國家發改委日前發布的《關于2012年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，今年適時擴大房產稅試點范圍。社會普遍關注，房產稅試點在上海、重慶推行一年，對于當地房地產市場的健康有序發展，究竟有多少成效？在直接稅負增加之后，兩地市民購房心態發生了哪些細微的變化？在試點范圍擴大的前夜，這兩個城市又能提供怎樣的經驗，以供后來者借鑒？
“原來不計房價高低，見房就買的現象可能一去不復返了?！鄙虾５掠拥禺a的一位中介這樣向記者描述他對房產稅征收影響的感受。在這位房地產業內人士看來，房產稅對于房地產市場最大的貢獻是與限購令一道控制了非居住購買。
不過，與這位房產中介的感受不同，對于上海、重慶的房產稅改革，社會上也有另外的評價——試點 “動靜不大”。持這種觀點的人理由有二：一是稅收收入很少；再者，沒有看到兩個城市房價的急速下跌。
房產稅總額并不多
專家認為，未來房產稅的財源支柱屬性將會逐漸顯現
去年1月28日，個人住房房產稅征收試點在重慶啟動。年底，統計數據出來了：重慶應稅住房為8791套，建筑面積達215.1萬平方米，征收率達90%以上，已征收的總額約1億元。重慶市表示，房產稅稅款將全部用于保障房建設。
去年重慶的財政收入超過2900億元。1億元這樣的數額，對重慶財政收入的貢獻，顯然十分微弱。不過，重慶市財政局副局長何志明認為，不能據此評價房產稅試點的成績。在重慶，房產稅試點后，高檔住房的開發供應受到約束，也使得商品房供應結構得到優化。部分開發企業開始將大戶型住房比例降低，轉而主攻中小戶型，增大了中端市場供應，在一定程度上使得普通商品住房價格趨于平穩。
去年一年間，上海的個人住房房產稅總額多少，官方并無數據公布。上海財政局、地稅局及房產局告訴記者，房產稅推出后，投資、投機客面對房產稅所產生的投資成本提高，對樓市的需求量開始減少，拋出的房源隨之增多。
財政部財科所所長賈康認為，對房產稅試點效果的評判，不能基于表面化。因為，在上海、重慶這樣的地區搞房產稅試點，最重要的任務還不是籌集收入，而是意在調節市場，影響人們的住房消費，并為省以下財稅體制改革提供配套。房產稅是按年可持續征收的，不要急于根據目前按少數地方試點情況判斷它一年可以征收多少稅上來，而是要看到未來房產稅的財源支柱屬性將會逐漸顯現。
對購房行為影響不小
房產稅試點后，重慶主城高檔商品房訪客量下降30%—50%
投機獲得一定程度的控制，高檔住房開發受到約束。官方的觀點也得到了統計數據的支持。
去年4月，重慶主城高檔商品住房建筑面積占批準上市商品住房比例為10.38%，這一數據后來逐月下降至去年底的6.65%。
“房產稅試點對兩城市的房地產市場和人們消費行為還是有不小的影響。上海和重慶高端的不動產，都明顯出現了成交量下降，價格趨穩，這是很明顯的正面效應。”賈康評價道。
重慶房產稅試點將限制高端市場作為政策調整方向，記者了解到，如今，重慶市部分購房者已經改變了買大房、買貴房的消費傾向。房產稅實施之后，重慶主城高檔商品住房項目訪客量出現明顯下降，比之前下降了30%—50%；去年1月28日到12月31日，高檔住房成交建筑面積也出現下降，為75萬平方米，同比下降48.5%。
房產稅的實施，對于剛需住房家庭并沒有太多的影響。按照上海的試點方案，居民如果購買第二套住房，新增面積和已有面積總和如果超出人均60平方米，超出部分就要交房產稅。如果人均不達60平方米，真正的需求者會接著購買第二套。上海一外企員工告訴記者，“早前購買的住房只有80多平方米，兩室兩廳，還是嫌小，家里來個老人就沒地方住。所以打算再買一套稍微大一點的房子。就是繳房產稅也要買?！?/p>
房價上漲有所抑制
專家分析，單靠一個稅制不可能改變價格上揚曲線
“房產稅從一定程度上也抑制了房價的上漲趨勢。”德佑地產中介說道。
記者調查了解到，限購令和房產稅改革政策出臺前，上海房價經過一段時間的調控雖有所抑制，但是，對于一些資本充裕的人，為了保值增值，房價雖貴，還是選擇購買住房等不動產，即使不住。個人住房房產稅征收試點之后，希望大面積購買的人也開始計算成本，因為房產稅不是一次繳納，而是每年都要繳納。有房地產業內人士分析，如果這個稅大到一定數額，購房者就會選擇放棄購買。而放棄的人多了，房產需求減少了，房價下降也就成為可能。
房產稅實施前，去年1月1日至1月27日，重慶主城高檔房屋成交建面均價為14678元/平方米；房產稅實施后，去年1月28日至12月30日，同類住房交易價格降至13656元/平方米，下降了6.9個百分點。何志明說：“以前房地產開發企業在高檔住房定價上沒有約束，有的一味攀高，而如今由于高檔住房消費需求下降，他們對高檔住房的定價也更趨理性?！?/p>
“有一點要搞清楚，就是開征房產稅房價并不會應聲而落，不是那么簡單的事情?！辟Z康強調。
在重慶藍湖郡小區旁的一家置業店鋪內，房產中介王毅告訴記者，目前該小區入住率大致在80%以上，大部分業主買房是用于自住，而非投資，小區待售的獨棟住宅僅4套，“房產稅政策并沒有給藍湖郡的房價帶來顯著影響，如果有人購買價值六七百萬元的二手別墅，也不會在乎繳納每年兩萬元左右的房產稅。”
賈康分析說，目前我國城鎮化水平實際才40%多，以后要一路走高到70%—80%才能相對穩定。單靠一個稅制不可能改變中國今后城鎮化幾十年歷史進程中城市不動產價格上揚曲線的基本模樣。但是有了這個施加于房地產保有環節的稅以后，它會使這個上揚曲線的斜率降低，發展的過程更平穩，擠掉泡沫和減小波動幅度，減輕對社會生活的負面沖擊。
來源：人民日報 編輯：許銀娟
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