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在剛剛閉幕的全國兩會上,三、四線樓市會不會調(diào)整成為熱門話題,而《政府工作報告》也提出了新的調(diào)控思路今年樓市會“崩盤”嗎?

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■專家預(yù)計,在前期土地成交量大、庫存風(fēng)險高的二線及三、四線城市,房價調(diào)整的趨勢還將延續(xù);而一線城市將延續(xù)上漲趨勢,但漲幅會收窄

“崩盤論”對陣“挺漲派”

房價環(huán)比下降城市明顯增多,但土地市場依舊火爆

2月的最后一個周末,程序員宋毅感覺自己逃過了一劫。

春節(jié)過后,因為出差耽誤了交定金,沒想到杭州城北的北海公園樓盤率先宣布降價3000元/平方米,同區(qū)域的天鴻香榭里也跟風(fēng)應(yīng)戰(zhàn),還導(dǎo)致售樓處被砸。

“我要是真交了定金,不就成冤大頭了!”山東人宋毅在杭州工作了4年。過去一年多,他和女友的周末大多在售樓處或房屋中介度過。眼看房價越來越高,漲勢越來越猛,去年底宋毅決定不能再等了。不過現(xiàn)在,他的想法變了,“看來還得再等等”。

從去年下半年起,包括杭州在內(nèi)的一、二線城市房價快速上揚,“日光盤”迭出。面對樓市暴漲,“京七條”“滬七條”“深八條”相繼問世,8個二線城市也緊急調(diào)控。限購、限貸、提高二套房首付、抬高非戶籍購房門檻、增加供地等一整套調(diào)控組合拳紛紛打出,讓樓市“大佬”們率先感到了寒意。

“非常不妙”,萬科董事會主席王石用這四個字來預(yù)測2014年的樓市。

“2014年房價漲幅將出現(xiàn)大幅回落”,一向唱多的華遠集團董事長任志強也公開表態(tài)。

在諸多地產(chǎn)大佬“痛心疾呼”之后,杭州打響了2014年樓市降價的第一槍。緊隨其后,常州的雅居樂星河灣、南京的新都國際和大地伊麗雅特灣也相繼降價1/4。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)也顯示,今年1月,70個大中城市中房價環(huán)比下降的城市明顯增多,新建住宅環(huán)比下降的有6個;二手住宅價格環(huán)比下降的有13個,數(shù)量為2013年1月來最多。其中,在最具樓市風(fēng)向標(biāo)意義的北京,出現(xiàn)了19個月來的首次二手房價格環(huán)比下調(diào)。

看著數(shù)據(jù),聽著名人“忠告”,再聯(lián)想到去年李嘉誠拋售內(nèi)地房產(chǎn)的新聞,“房價暴跌論”“崩盤論”開始蔓延,甚至成了全國兩會上的熱門話題。鄂爾多斯市市長、溫州市市長均被記者追問樓市會否“崩盤”。

不過,市場上也出現(xiàn)了與“崩盤論”針鋒相對的“挺漲派”。土地市場依舊火爆是“挺漲派”的重要理由。在第十四屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會上,首創(chuàng)集團董事長劉曉光就表示,“從去年的拿地情況來看,大家還是看好今年的樓市。”

今年以來,熱門城市土地市場熱度持續(xù)高漲。前兩月,上海閘北區(qū)、深圳前海都誕生了新“地王”。北上廣深四個一線城市的土地成交額高達1443.3億元,同比上漲84%;一線城市住宅樓面價已達到1.2萬元,較2013年同期上漲了56%,是2012年的3.2倍,創(chuàng)下歷史新高。

供求關(guān)系緊張也被認為是熱門城市房價穩(wěn)健上漲的主要理由。房地產(chǎn)市場分析專業(yè)機構(gòu)克而瑞研究中心發(fā)布的《2013年中國房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與2014年展望》認為,熱門城市市場目前去庫存化特征顯著,這預(yù)示著未來房價上漲的趨勢不變。以北京為例,去年前11月商品住宅供應(yīng)面積僅700萬平方米,市場成交面積卻達到了1104萬平方米,住宅市場仍屬供不應(yīng)求。

信貸政策影響樓市預(yù)期

只要信貸政策維持不變,樓市或?qū)⑦M入調(diào)整期

在“崩盤論”與“挺漲派”外,更多業(yè)內(nèi)人士認為,今年樓市,特別是二、三線城市,很可能進入調(diào)整期。

“我不認為樓市會崩盤。但只要信貸政策不變,流動性不松動,今年樓市可能會調(diào)整。” 中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說,以杭州為例,從供需數(shù)據(jù)看,開發(fā)商還沒有被逼到降價的地步,但由于信托需提前償付,開發(fā)商急于回籠資金,這才是樓盤降價的主因。

信貸政策被認為是目前房價上漲動力削弱的主要原因。

去年下半年以來,收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、部分城市二套房貸首付比例提高至七成等信貸政策陸續(xù)出臺,直接導(dǎo)致市場需求延緩釋放,影響了市場供求關(guān)系。

“樓市供需兩端都是變量。過去,大家普遍認為房價仍會大漲,為了提前鎖定交易價格,大量需求是提前透支的。所以是供應(yīng)端不積極,需求側(cè)很恐慌。但現(xiàn)在需求側(cè)被信貸卡了脖子,開發(fā)商就變得積極了。”張大偉算了一筆賬,如果一位北京購房者要購買首套房,首付30%,按揭30年。從去年的85折優(yōu)惠變?yōu)槟壳暗幕鶞?zhǔn)利率上浮5%,增加的總利息相當(dāng)于總房價的21%。

購房者貸款成本提高,導(dǎo)致開發(fā)商可以提價的空間有限。與此同時,需求側(cè)的變化也使開發(fā)商去庫存“壓力山大”。今年兩會期間,鄂爾多斯市長廉素坦言,還需要3年的時間才能消化全市的商品住宅庫存。隨著信貸收緊,目前二線城市也出現(xiàn)了去庫存壓力。像杭州,截至2013年底市區(qū)商品住宅存量達7.7萬套,供求比達到了1∶0.6。

信貸收緊給開發(fā)商造成了資金壓力,促使其調(diào)整銷售策略,以現(xiàn)金為王,跑量取勝。而部分開發(fā)商的跑量策略又反過來影響了消費者預(yù)期。“杭州作為第一個出現(xiàn)明顯降價信號的二線城市,將對購房者心理預(yù)期造成較大影響。”張大偉說,“在資金面趨緊的情況下,特別是庫存嚴(yán)重、新增人口數(shù)量放緩的城市,不排除再次出現(xiàn)樓盤降價。”

防風(fēng)險與強兜底并重

《政府工作報告》首提“針對不同城市情況分類調(diào)控”

過去十年,中國樓市一直保持了高速增長,但中間也經(jīng)歷了約四次調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認為,此次調(diào)整將更突出地域差異的特點。

鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員張旭表示,1月份70個大中城市價格整體變化幅度不大,但內(nèi)部分化明顯加劇:高庫存城市率先出現(xiàn)降價,而公共資源集中的一線城市,盡管房價漲幅有所收窄,但依然延續(xù)了兩位數(shù)增長。

“在信貸政策不會明顯放松的情況下,市場自發(fā)的‘降價換量’調(diào)整,要比單純依靠行政手段調(diào)整所產(chǎn)生的影響更大。預(yù)計在前期土地成交量大、庫存風(fēng)險高的二線及三、四線城市,價格調(diào)整的趨勢還將延續(xù);而一線城市將延續(xù)上漲趨勢,但漲幅會收窄。”張旭說。

基于樓市現(xiàn)狀,今年的《政府工作報告》,告別了全國樓市調(diào)控“一刀切”的思路,首次明確提出“針對不同城市情況分類調(diào)控”。

“由于市場分化已經(jīng)比較明顯,再出臺全國一刀切的樓市調(diào)控政策已沒有必要。下一步調(diào)控的責(zé)任主體應(yīng)該是地方。地方政府應(yīng)結(jié)合本地實際情況,有針對性地出臺政策。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認為,各地今年樓市調(diào)控應(yīng)著重四大任務(wù)。一是嚴(yán)格防范風(fēng)險,確保金融安全,根據(jù)地區(qū)差異,差別化的信貸政策必須堅持,防止投機資金進入房地產(chǎn)市場。二是根據(jù)各地實際需求,把握好土地供應(yīng)的節(jié)奏。三是政府做好“補位兜底”,進一步完善住房保障政策。四是針對當(dāng)前住房的主要矛盾,政策應(yīng)繼續(xù)支持“夾心層”的住房需求。

在注重調(diào)控“差異化”的同時,今年樓市調(diào)控也有一條共同的原則,用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在兩會上的話概括,就是“雙向調(diào)控”。

“雙向調(diào)控,就是不僅僅調(diào)控需求端,還要在供給端進行調(diào)控,在抑制投機投資性需求的同時,還要滿足自住性需求。”秦虹說。