中國日報(bào)網(wǎng)環(huán)球在線消息：和中國一樣，西方各國民眾也面臨房價(jià)飛漲，政府也一直在思考著如何調(diào)控房價(jià)。全球范圍內(nèi)自2001年以來出現(xiàn)了一輪房地產(chǎn)住宅價(jià)格上漲熱潮，這一波房價(jià)上漲高潮規(guī)模之大、范圍之廣歷史罕見。值得注意的是，這一輪房價(jià)上漲主要來自城市尤其是大城市的房價(jià)上漲。
首先需要強(qiáng)調(diào)，房價(jià)最終還是由供需決定的。房價(jià)既然能夠漲起來，說明還是需求增加了。如果購房者預(yù)測到短期內(nèi)房價(jià)會(huì)隨著供給增長最終回落到均衡水平，就不會(huì)盲目越漲越買和恐慌性購買。但城市房地產(chǎn)市場的根本特點(diǎn)之一就在于短期供應(yīng)固定，供給反應(yīng)周期很長。房價(jià)一旦上漲后，能不能迅速回復(fù)或者平穩(wěn)，就要看各個(gè)城市供給的彈性。因?yàn)楝F(xiàn)代城市規(guī)劃越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)供應(yīng)對(duì)房價(jià)的反應(yīng)靈敏程度越來越降低，反應(yīng)滯后周期越來越長，導(dǎo)致一旦一個(gè)城市房價(jià)上漲起來，哪怕是一些意外沖擊因素，都會(huì)因?yàn)闆]有供給反應(yīng)而在長期內(nèi)難以熨平，給人的印象是房價(jià)只高不低。對(duì)于購房者或投資者而言，這個(gè)印象的影響是致命的，使他們很容易認(rèn)為房價(jià)不會(huì)下降。
尤其是發(fā)達(dá)國家基本上就是通過利率手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，因?yàn)楦淖兌愂蘸投惵屎苈闊仨毻ㄟ^議會(huì)才行，行政手段更難。由于房地產(chǎn)供給的彈性越來越小，房價(jià)的劇烈波動(dòng)越來越難避免，各國政府也對(duì)此一籌莫展。這樣看來，由于全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)處于較快增長時(shí)期，全球房地產(chǎn)價(jià)格上漲的這一波行情盡管在多方人士看來泡沫程度很大，實(shí)現(xiàn)軟著陸的可能性卻更大。面對(duì)這樣一個(gè)“世界性”難題，西方國家的政府是如何調(diào)控房地產(chǎn)市場的？
俄羅斯：增加新房供應(yīng)遏制房價(jià)高漲
俄羅斯房價(jià)近年來持續(xù)攀升，去年全年增幅高達(dá)60%，其中首都莫斯科市去年的房價(jià)增長了一倍，目前的平均房價(jià)為每平方米4200美元左右。高房價(jià)使大多數(shù)俄羅斯人特別是普通百姓的居住條件無法得到改善。2005年秋，俄羅斯總統(tǒng)普京提出了加快危舊房改造，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，使更多普通百姓能夠買得起房。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新房供應(yīng)量不足是造成俄羅斯去年房價(jià)暴漲的主要原因之一。今年初以來，在政府各項(xiàng)措施的推動(dòng)下，新房供應(yīng)量大幅增加，這對(duì)遏制房價(jià)過快上漲發(fā)揮了重要作用。俄地區(qū)發(fā)展部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，俄羅斯新建住房比去年同期增加51.1%。根據(jù)政府計(jì)劃，今年全國投入使用的新房面積將從去年的5010萬平方米增加到5600萬平方米，而到2010年新建住房面積將達(dá)到8000萬平方米。
俄羅斯聯(lián)邦建設(shè)和住房公用財(cái)產(chǎn)署署長指出，今年俄羅斯的房價(jià)將不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，包括莫斯科在內(nèi)的一些地區(qū)房價(jià)將出現(xiàn)小幅回落。俄羅斯房價(jià)明顯過高，部分原因是由于房地產(chǎn)商聯(lián)手操控市場價(jià)格。為此，俄檢察機(jī)關(guān)委托聯(lián)邦反壟斷局于去年下半年對(duì)莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房價(jià)開展了專項(xiàng)調(diào)查。
俄羅斯聯(lián)邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫認(rèn)為，俄羅斯在住房用地劃撥領(lǐng)域違規(guī)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，官商勾結(jié)進(jìn)行非法交易的情況時(shí)有發(fā)生。為此，政府應(yīng)對(duì)住房建設(shè)用地劃撥進(jìn)行控制，并通過競拍形式分配住房用地使用權(quán)。
德國：政府住房政策傾向低收入者
德國房地產(chǎn)市場近年來總體趨于飽和狀態(tài)，除了法蘭克福、慕尼黑等少數(shù)人口密集和商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，大部分地區(qū)的房價(jià)基本平穩(wěn)，甚至有些下降。目前，德國普通住房的價(jià)格在每平方米2150歐元左右。
德國房價(jià)完全取決于市場供求關(guān)系，政府并不直接對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行干涉，但是通過出臺(tái)一系列法律和政策以確保房地產(chǎn)有序發(fā)展。德國規(guī)范住房市場的法律基礎(chǔ)是《住宅建筑法II》。這項(xiàng)法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該為社會(huì)不同階層提供住房，在面積大小、房屋設(shè)施和租金或購買能力等方面，滿足不同階層需求。德國政府住房政策的一大重點(diǎn)是向低收入家庭傾斜，大力推行“社會(huì)住房”和“住房金”等資助政策。
戰(zhàn)后幾十年里，聯(lián)邦德國開始大力興建“社會(huì)住房”，包括供出租的公寓樓和合作社住宅，為難以獲得住房的家庭提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的租用房。柏林有大約22.5萬套“社會(huì)住房”，專供低收入者租住。在柏林，個(gè)人年收入低于1.7萬歐元，兩口之家年收入低于2.5萬歐元，都可以向所在區(qū)政府部門申請居住資格證明。通常單身申請者可以獲得一居室居住資格證明，允許居住面積不超過五十平方米。兩口之家可以獲得兩居室居住資格證明，允許居住面積不超過六十平方米。
此外，德國政府還實(shí)施“住房金”制度，通過向低收入家庭提供補(bǔ)貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。最近幾年中，領(lǐng)取“住房金”的家庭，住房負(fù)擔(dān)(包括房租和購房負(fù)擔(dān))占家庭稅后月收入的比例由45%下降到31%。
